Apesar de todos os constrangimentos que marcaram 2020, o mercado imobiliário teve um comportamento bastante resiliente. E, ao contrário do que inicialmente se previa, o ano acabou por não ser tão drástico, nem ao nível dos preços, nem ao nível da procura.
O segmento habitacional continua a ter uma procura maior do que a oferta, com o mercado de inacabados a tornar-se particularmente interessante, sobretudo ativos com construção feita e projetos de arquitetura aprovados e válidos, diminuindo assim os custos que um futuro promotor ou construtor teria que suportar.
Ainda na vertente habitacional, e claramente devido ao efeito pandemia, os clientes passaram agora a olhar com mais interesse para o interior do país, zonas onde normalmente não faltam espaços livres para lazer fora da azáfama das cidades, mas que ao mesmo tempo estejam próximos das urbes, uma situação cada vez mais valorizada pelas famílias.
Edifício inacabado em Castelo de Paiva
Em linha com esta tendência, o Millennium bcp tem à venda o ativo Marmoiral, um edifício habitacional inacabado, com projeto de arquitetura aprovado. O edifício situa-se no centro da vila de Castelo de Paiva, próximo do Tribunal, Câmara Municipal e Centro de Saúde, bem como de escolas, comércio e outros serviços.
Encontra-se em estado inacabado, mas já com uma estrutura de quatro pisos acima do solo e três caves, no total de 69 frações habitacionais de tipologias T1 a T4 e 202 estacionamentos, dos quais 169 são cobertos e 33 descobertos (logradouro).
Está implantado num terreno com 9.200m2 e com cinco entradas distintas. É ladeado a Norte com a Rua Luís Aranha (Quinta da Boavista), a Sul com a Rua Dr. Artur Beleza (Bombas de Gasolina), a Nascente com a Rua Fernando Bulhões (Estrada principal e fachada principal) e a Poente novamente com a Rua Luís Aranha. Efetivamente é um edifício de habitação, com comércio e serviços e composto por cinco blocos interligados formando um U, com entradas pelo interior do lote, assim como por duas das ruas mencionadas.
Projeto de arquitetura aprovado
Em janeiro de 2005, foi apresentado um aditamento ao projeto de arquitetura e ao projeto da Propriedade Horizontal, o qual foi aprovado dando origem à emissão do Alvará de Obras de construção nº 79/005. Mas as obras de alteração e conclusão não foram executadas e a licença caducou.
Para regularizar e legalizar o edificado, o banco iniciou, em finais de 2018, um conjunto de diligencias de modo a ser possível obter a aprovação de um projeto de arquitetura com base em legislação atual.
Em novembro de 2020 foi aprovado o projeto de arquitetura no âmbito de licença especial para conclusão de obras inacabadas, tendo sido dado um prazo de 6 meses para ser apresentado o respetivo projeto de especialidades.
A presente proposta de arquitetura contempla uma área bruta de implantação de 4.543,78 m2, sendo que a área edificada já se encontra maioritariamente construída com 69 frações habitacionais, e que serão conservadas no novo projeto, com exceção das frações do piso recuado, que foram ajustadas na sua tipologia. As frações estão distribuídas por tipologias T1, T2, T3 e T4 e preveem-se 138 estacionamentos associados à componente habitacional.
Destinadas ao comércio e serviço serão 34 frações, estando previstos 64 estacionamentos afetos a esta componente.
O passado e o presente do ativo
O edifício Marmoiral, quando foi iniciado, teve bastante impacto naquela área, quer pela dimensão do empreendimento, quer pelo número de espaços associados. No entanto, ajudou a promover uma área desocupada até então, transformando-a na ampliação da própria vila de Castelo de Paiva.
O impacto da construção, com as alterações da presente proposta de arquitetura, irá representar uma redução volumétrica da construção, pelo que irá beneficiar toda a zona onde o edifício está implantado, caraterizada por ter uma rede bastante grande de arruamentos e edifícios, alguns destes com dimensões aproximadas do edifício em questão. Serão, fundamentalmente alterações ao nível do impacto das fachadas sobre os arruamentos, uniformizando o pano de fachada e cércea com o edificado envolvente. Adicionalmente, serão também feitas alterações ao nível dos estacionamentos e áreas destinadas a comércio e serviços.
Um rápido retorno do investimento
Rui Felgueiras, responsável de vendas Imóveis Norte, da Direção de Crédito Especializado e Imobiliário, do Millennium bcp destaca que este tipo de ativo torna-se claramente muito interessante pelo encurtar dos ciclos de investimento e retorno mais rápido. “Neste caso em particular, o edifício Marmoiral tem já aprovado pela Câmara Municipal de Castelo de Paiva o projeto de arquitetura no âmbito de licença especial para conclusão de obras, o que permitirá rapidez de entrada em obra, por parte do promotor, para finalização do edifício e seu licenciamento, bem como, para venda, considerada muito importante neste tipo de investimento”.
Para o especialista, o mercado imobiliário, de uma forma geral, tem demonstrado níveis de investimento muito interessantes e com uma forte procura por este tipo de ativos. “Acreditamos que, pelos sinais dados no passado, e que ficaram apenas adormecidos, e pelas características intrínsecas do ativo, irá haver algum dinamismo e interesse à volta do mesmo, pois as taxas de retorno são muito atrativas”.
O mercado de Castelo de Paiva, segundo Rui Felgueiras, quase que não tem ativos em venda, seja no segmento da habitação, seja no segmento dos espaços comerciais. “Existe, segundo aferi junto de alguns mediadores, potencial para venda e até arrendamento das tipologias que o edifício Marmoiral disponibiliza, acreditando-se que a localização central deste ativo, bem como, a quase inexistência de produto novo, venham a resultar numa procura real”. Procura essa, enfatiza, tanto pelos habitantes de Castelo de Paiva, como dos arredores e em níveis muito interessantes, com a complementaridade dos espaços comerciais e serviços que são sempre necessários na proximidade.
Visitas presenciais dia 20 de janeiro de 2021 das 9h30 às 13h00, com pré-agendamento para o e-mail: rui.felgueiras@millenniumbcp.pt. Caso seja decretada obrigação de confinamento pelo Estado Português, as visitas poderão ser virtuais (via plataforma Teams), dia 21 de janeiro de 2021 das 9h às 18h, com pré-agendamento para o mesmo e-mail.
