Portugal está entre os cinco países europeus com maior capacidade de atração de investimento para o setor logístico, apenas atrás de França, Alemanha, Espanha e Itália. A conclusão é do relatório “European Real Estate Logistics Census” que analisa este mercado e mostra como a pandemia impactou a dinâmica da procura desta classe de ativos.
Nos últimos meses, o setor logístico registou bons resultados, nomeadamente devido à reconfiguração das necessidades de armazenamento originadas pelos confinamentos e pelo consequente crescimento do e-commerce, que obrigou a uma redefinição das necessidades e capacidades de armazenagem. Mas os operadores consideram que os obstáculos levantados pelas medidas de combate à pandemia e as incertezas quanto ao futuro condicionam a disponibilidade dos consumidores para efetuar despesas, impacto fortemente sentido pelos retalhistas, em particular por aqueles que têm menor presença online.
Com a reconfiguração dos padrões de comportamento da logística, a Savills prevê o reshoring de algumas operações. 68% dos operadores vão adotar posturas mais cautelosas, e vão procurar reduzir a sua exposição ao risco da pandemia, como disrupções no transporte marítimo e o aumento dos preços dos combustíveis, abordagem que pode verificar-se também na reorientação das atenções de muitos investidores para mercados de capitais mais core, como França, Alemanha ou Reino Unido.
Por outro lado, os operadores vão procurar aumentar a sua capacidade de armazenagem para acomodar o crescimento da procura através de plataformas online. Mas a escassez de ativos é o maior obstáculo ao crescimento do setor logístico na Europa.
Assim, 95% dos operadores calculam que vão precisar de mais ou do mesmo espaço de armazenamento ao longo dos próximos 3 anos. 47% prevê expandir a sua capacidade de armazenamento, nomeadamente os operadores 3PL, os retalhistas e a manufatura. Segundo a Savills, 36% dos ocupantes vão expandir as suas instalações logísticas em mais de 40.000 metros quadrados, e 44% entre os 10.000 e os 40.000 metros quadrados. E Portugal está no topo das preferências para 24% dos operadores logísticos que tencionam aumentar a sua capacidade de armazenamento na Europa.
Armazém em Setúbal
Os armazéns industriais, quer sejam para atividades relacionadas com logística, armazenagem ou produção, são entendidos como um dos ativos com muito interesse para os investidores, não só já no ano que decorre, como nos próximos. Aliás, para os compradores finais ou utilizadores propriamente ditos.
Na sua essência, o Miillennium bcp, está próximo do mercado e dos seus clientes, e como tal, gostaria de lhes apresentar os ativos industriais que tem disponíveis para venda e que podem ir ao encontro das suas necessidades, em todo o país. São edifícios industriais ou armazéns, já construídos e com capacidades versáteis para acomodar diferentes finalidades, desde metalomecânica, armazenagem e logística alimentar, química, distribuição, entre outras.
Neste contexto, destacamos o armazém industrial localizado em setúbal composto por nove edifícios integrados num complexo industrial, vedado em todo o seu perímetro, com segurança privada e vigilância eletrónica. Está implantado num lote com quase 75 mil metros quadrados e tem uma área Bruta Privativa de 26.407 metros quadrados no conjunto da componente de armazém e de serviços. Fazem parte deste conjunto de edifícios, os respetivos armazéns, escritórios, refeitório, balneários, portarias e posto de transformação, com circulação facilitada entre eles, por arruamentos internos que permitem a circulação de viaturas ligeiras e pesadas nos 2 sentidos. Este espaço industrial, de grandes dimensões e destinado a logística, tem uma construção robusta em betão armado, com cobertura de telha de fibrocimento e tem boas condições para trabalhos de carga e descarga. Beneficia de bons acessos rodoviários à A2, da qual dista 7,8 km, e ao Porto de Setúbal a 5,6 km de distância.
Crescimento na procura
Rui Felgueiras, do Millennium bcp, confirma que o segmento da logística a norte teve um crescimento na sua procura, quer por necessidades de proximidade de espaços mais pequenos juntos aos grandes centros, polos de distribuição last mile, quer por criação de polos de maior dimensão que ganham escala. “Nesta fase, a norte, sentimos os parceiros e o mercado a questionarem por ativos deste tipo e, de facto, estes quase não existem pois tendem a ser absorvidos muito rapidamente”. Ramiro Gomes menciona ainda que o Banco tem sido questionado também a sul, por este segmento de grande porte, embora sem dispor de unidades de dimensão que encaixem neste tipo de interesse. “No entanto, temos sim algumas unidades de armazéns, de dimensão menor, que temos vendido e que se encaixam nesta atividade, mais concretamente, para logística de proximidade”.
Rui Felgueiras refere que a norte o Millennium bcp tem, atualmente, em venda já poucos ativos do tipo armazém, fruto do aumento da procura que nos três últimos anos se fez sentir, bem como decorrente da capacidade de visão dos investidores em readaptar os armazéns existentes a diferentes tipologias, espaços e finalidades, criando uma dinâmica de utilização que, no limite, “nos fez até ver armazéns a serem reconvertidos em espaços habitacionais”.
Sobre o complexo logístico em comercialização em Setúbal, Ramiro Gomes destaca a sua localização geográfica privilegiada, estando inserido em Setúbal, a uma distância de 40 km do centro de Lisboa e a cerca de 8 km da entrada na autoestrada A2 que efetua ligação a Lisboa, Norte, Sul e Espanha. “Está ainda a pouco mais de cinco quilómetros do Porto de Setúbal e a 100 metros do antigo terminal de contentores do Vale da Rosa, com interligação ao caminho de ferro”. Para o Banco, a área bruta e a do lote onde se insere, bem como a sua composição e estrutura, são igualmente caraterísticas muito relevantes e apelativas, como já descritas e que os compradores irão ter em conta na sua análise e decisão. “Se aliarmos todos estes elementos distintivos, ao facto de estar inserido numa zona com muita dinâmica empresarial, onde já estão instaladas empresas dos clusters aeronáutico, agroindustrial, metalúrgica de precisão, logística automóvel e serviços, atividades estas que criam sinergias entre as mesmas, teremos, certamente um rol de fatores que poderão ser muito relevantes à futura empresa ou atividade que seja instalada neste espaço”.
