Mesmo que tudo corra bem, o produto residencial "demora tempo a ser produzido" e requer que estejam no terreno "várias ferramentas ao mesmo tempo, de curto, médio e longo prazo, que mobilizem os setores público, privado, e parcerias entre os dois. Não há uma só solução para a habitação, há várias, e temos de mobilizá-las todas", acredita Pedro Baganha, vereador do Urbanismo da Câmara Municipal do Porto.
O responsável falava durante a apresentação de um novo estudo da Predibisa sobre o mercado residencial do Porto, feito em parceria com a Câmara Municipal, que caracteriza e identifica as principais tendências deste mercado. Ricardo Valente, vereador da Economia e Turismo da autarquia, considera que "era essencial a realização de um estudo deste género para mapear o setor para os próximos anos".
Este estudo analisou entre 2018 e 2021 uma amostra de 323 empreendimentos novos (construção nova de raiz ou reabilitação urbana, 5.046 fogos e perto de 500.000 metros quadrados de Área Bruta Privativa.
A Predibisa "dividiu" a cidade em 5 zonas distintas, nomeadamente Centro, Sul, Oriental, Ocidental e Norte, com os preços médios destes novos projetos a variar entre os cerca de 2.700 e os 5.000 euros por metro quadrado, apesar de uma quebra dos preços entre os 5% e os 7% entre o antes e o pós-pandemia. O tempo médio de absorção dos imóveis é de 260 dias.
A consultora destaca que as transações de venda de imóveis têm vindo a aumentar nos últimos anos, e que os fogos novos vão ganhando preponderância face aos usados.
Maior parte do arrendamento junto às universidades
No que toca ao arrendamento, existem cerca de 3.000 fogos em oferta, 38% dos quais na zona centro.
O preço médio da cidade do Porto ronda os 11 euros, uma descida entre 3% e 7% face ao “pré-Covid”, com um tempo médio de absorção de mercado de 90 dias.
A Predibisa destaca que a distribuição dos novos empreendimentos em arrendamento tem sido mais distribuída pela cidade, contando já com os projetos que ainda estão em pipeline. As tipologias familiares encontram-se maioritariamente nas zonas Sul e Ocidental da cidade, enquanto junto aos polos universitários dominam os T0 e T1.
Porto com Sentido soma 49 contratos em 2020
Em vigor já está o programa municipal Porto com Sentido, através do qual a autarquia subarrenda imóveis a privados, para os colocar no mercado a preços acessíveis, suportando o diferencial. Um instrumento que Pedro Baganha descreve como "de curto prazo, quase de emergência".
O programa surgiu como uma oportunidade para os proprietários de alojamento local, com imóveis vazios devido à pandemia. Isso ficou patente nos 49 contratos firmados em 2020, com 53% dos imóveis a situar-se na zona Centro da cidade, e 36% na zona Ocidental. 22% da oferta eram T0 e 45% T1.
Mas no concurso aberto em 2021, que já recebeu 32 candidaturas, já não predominam as tipologias pequenas, e distribuição da oferta é mais equilibrada pelo território, salienta a Predibisa.
Recordando a relevância da atividade turística para o país, para o Porto e para a reabilitação da cidade, Ricardo Valente recorda que "o alojamento local tem uma grande virtude quando é bem-feito, que é o aproveitar um ativo imobiliário para o negócio que, naquele momento, é o mais rentável. Quando deixa de o ser, pode ser colocado na habitação".
Exemplifica que "temos hoje uma zona Oriental que a cidade nunca teve no século XXI, a parte Norte a renascer como meio habitacional e com capacidade para comodar grandes empreendimentos. Isto tem capacidade para trazer economia para a cidade do porto, que por seu turno tem também influência no mercado imobiliário. A cidade tem hoje economia", completa.
“Densificação inteligente”
Uma das apostas da CMP para recuperar a demografia do Porto é o aumento da densidade construtiva em algumas zonas estratégicas da cidade, incluído no novo e recém aprovado Plano Diretor Municipal. Pedro Baganha explica que o PDM prevê um índice típico de 0.8, que pode ser de 1 em algumas áreas, e majorável até 1.2 no caso de habitação acessível, social ou a custos controlados, e mesmo até 1.8 noutras zonas. "Temos estratégias normativas diferentes umas das outras. Essa densificação não é uma panaceia nem deve ser adotada como critério genérico", garante.
Henrique Polignac de Barros, Presidente da Assembleia Geral da APPII, vê "com muito otimismo esta política concertada de desenvolvimento na cidade do Porto. Há que atrair os investidores e os promotores imobiliários". E considera importantes as parcerias entre público e privado, nomeadamente a disponibilização de terrenos, que "são altamente desejáveis e realizáveis, desde que haja abertura de ambas as partes. Essa abertura é total do lado dos privados".
Recuperação virá com a escassez de produto
Depois de uma descida dos preços entre 5% a 7% devido à pandemia, a Predibisa está convicta de que o mercado residencial vai recuperar, nomeadamente devido à escassez de produto e à necessidade de habitação.
Mas mesmo quando a pandemia passar, novas tendências estão para ficar, como a maior preferência das famílias pelas zonas periféricas; o aumento dos nómadas digitais que trabalham remotamente; o investimento na sustentabilidade e no “verde” das habitações e do espaço envolvente, e também o crescimento dos conceitos de co-living, não só residências de estudantes, mas também outros conceitos.
Helena Madureira, professora da Faculdade de Letras da Universidade do Porto, falava também neste debate, chamando a atenção para a necessidade de criar qualidade de vida na densificação, para evitar a “fuga” para as periferias: "precisamos de criar condições para que se viva bem em densidade, nomeadamente de maior contacto com o espaço exterior. Tem de haver espaço público e verde de qualidade e de proximidade".
