Em 2021, segundo uma análise efetuada pela unidade de research da BA&N, o preço das casas aumentou 9,4%, no entanto as avaliações mantêm-se abaixo dos valores de mercado, indiciando que em Lagos e Lagoa a discrepância é superior aos 40%.
Ainda em 2021, o preço médio por metro quadrado atingiu os 1.355 euros, o que equivale a uma subida de 9,4%, sendo que o valor dos alojamentos transacionados no decorrer do ano passado ascenderam a 28,1 mil milhões de euros, mais 31,1% do que em 2020.
De acordo com nota do estudo “esta dinâmica tem sido acompanhada por um crescimento acentuado do financiamento bancário para a compra de habitação, sendo que nem sempre as avaliações exigidas pelos bancos para concederem estes empréstimos estão a acompanhar a evolução sentida”, acrescentando ainda que “há concelhos em que os valores das habitações transacionados superam em muito aquele que é, em teoria, o valor real”.
Correlacionando com os dados de avaliação bancária e dos preços da habitação divulgados pelo INE, referentes ao final de 2021, de acordo com a avaliação dos peritos há “uma sobrevalorização dos imóveis no momento da transação que a nível nacional é de 5,4%”, refere o BA&N.
No quarto trimestre de 2021, o preço por metro quadrado da avaliação bancária foi de 1.285 euros, a passo que o preço médio de venda ascendeu a 1.355 euros por metro quadrado.
Posto isto, a aprovação dos créditos às famílias torna-se muito mais, nota o estudo, lembrando que os bancos usam a avaliação para calcular o valor do empréstimo a conceder, “havendo uma avaliação favorável, aplica-se o limite dos 90% do valor do imóvel, o que faz com que o comprador tenha de avançar com apenas 10% do preço a pagar, mas, considerando os diferenciais existentes atualmente, há situações em que quem pede o empréstimo poderá ter de entregar até 40% do valor da compra”, segundo o estudo.
A região do Algarve apresenta os preços de transação mais elevados, com o preço médio do metro quadrado de compra na ordem dos 2.114 euros no final de 2021, face a 1.731 euros médios da avaliação. Nos concelhos de Lagoa e de Lagos o diferencial entre o preço pago pelos imóveis e o valor atribuído pelos peritos nas casas avaliadas encontra-se na órbita dos 42%.
Em Lisboa, a diferença entre um preço e outro é de 16%, por vias de um preço de venda médio de 3.723 euros por metro quadrado e de um valor médio de avaliação de 3.215 euros.
As avaliações situam-se acima dos preços de transação nas regiões Centro e Alentejo: no primeiro caso, os imóveis são avaliados a 904 euros por metro quadrado e os negócios a um valor de 896 euros, já no Alentejo os valores são de 867 e 800 euros, respetivamente.
Rendas das casas sobem 9,2% em Lisboa e 6% no Porto
Já de acordo com a taxa de variação homóloga apurada pela Confidencial Imobiliário para o Índice de Rendas, as rendas das casas aumentaram 9,2% em Lisboa e 6,0% no Porto, no último ano terminado no 1º trimestre de 2022. É evidente que há uma forte recuperação das rendas face ao trimestre de 2021, onde as rendas em Lisboa estavam a descer 18,0% em termos homólogos, a passo que no Porto a descida era de 8,0%.
A variação homóloga de 9,2% verificada no primeiro trimestre de 2022, em Lisboa, torna-se na mais expressiva desde o final de 2018, por conta da forte recuperação trimestral das rendas observada em meados ano passado, onde vem de aumento de três trimestres consecutivos, a um ritmo trimestral próximo de 3,0%. Por exemplo, no 1º trimestre deste ano, a variação trimestral foi de 3,3%.
No Porto, a variação homóloga registada de 6,0%, corresponde a um valor positivo, desde a primeira vez no último ano e meio, algo que reflete de igual forma o forte desempenho de curto-prazo das rendas nos últimos dois trimestres. Apuraram-se assim variações trimestrais de 3,5% no 4º trimestre de 2021 e de 4,8% no 1º trimestre de 2022, verificando-se, nesta última, a maior subida trimestral desde meados de 2018.
Em termos de agregado nacional, em Portugal Continental, verificou-se um aumento das rendas contratadas na habitação em 7,2% no 1º trimestre, face ao mesmo período do ano passado, e de 1,3% face ao trimestre anterior.
No primeiro trimestre de 2022, em termos concretos, as rendas permaneciam 10,5% abaixo do 1º trimestre de 2020 em Lisboa, já no Porto a diferença era de -2,5 %. No agregado nacional, as rendas no 1º trimestre do ano já recuperaram para os níveis pré-Covid, encontrando-se atualmente 0,8% acima.
De ressaltar que, no 1º trimestre de 2022, a renda média contratada foi de 14,3€/ m² em Lisboa e de 11,7 euros/ m² no Porto, situando-se nos 11,0 euros/m2 no país, segundo os dados do SIR-Arrendamento.
