Só um esforço conjunto entre público e privado pode resolver os problemas da habitação, acredita a secretária de Estado da habitação, Maria Fernanda Rodrigues. E as políticas públicas que respondem a este problema “não podem acabar com o fim do PRR. Têm de se prolongar além dele”.
A governante esteve presente no evento “Pensar a Habitação na Área Metropolitana do Porto”, organizado pela revista Vida Imobiliária, pela Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia e pela Gaiurb. Este pequeno-almoço aconteceu numa altura em que a habitação é um tema na ordem do dia, e pensar a habitação e respetivas oportunidades de investimento nas áreas metropolitanas é essencial.
Maria Fernanda Rodrigues recordou que “o atual debate da habitação tem estado assente numa dicotomia, local ou central, público ou privado”, e “a dimensão metropolitana pode revelar-se essencial na resolução do problema”. Acredita que as respostas à crise de habitação “devem ser suficientemente evolutivas e flexíveis para se adaptarem às necessidades. As atuais políticas públicas reservam respostas a problemas mais estruturais ou mais conjunturais, mas todas se centram na habitação, e essa resposta exige um esforço conjunto”.
Parte dessa política é o pacote “Mais Habitação”, que visa “aumentar a oferta e simplificar o licenciamento”. O setor tem tecido duras críticas ao programa desde fevereiro, mas está agora expectante relativamente ao Simplex do licenciamento.
António Miguel Castro, Presidente do Conselho de Administração da empresa municipal Gaiurb e também convidado deste encontro, concorda que, no que toca às políticas de habitação, “de facto, sozinhos não conseguimos fazer nada. Temos de colaborar, interagir e dar o exemplo”.
Gaia é um dos concelhos mais atrativos para habitação
António Miguel Castro destacou neste encontro que Vila Nova de Gaia “é um dos concelhos mais atrativos em oferta de habitação”, o que é “um indicador relevante”, e algo que “não é responsabilidade só do município ou só dos privados, é um esforço conjunto”, reforça.
Recordando um pouco sobre o que tem sido feito nas políticas de habitação em Vila Nova de Gaia nos últimos anos, destacou a apresentação ao IHRU, no ano passado, do segundo maior acordo operativo de sempre, de 143 milhões de euros, que diz respeito à Estratégia Local de Habitação. António Miguel Castro recorda que “os municípios nunca tiveram grande capacidade financeira para aumentar os seus parques habitacionais, mas isso muda com os apoios do PRR”.
Gaia acredita na criação de “um futuro enquadrado nos objetivos de uma cidade inclusiva” e assume-se uma cidade “de futuro e com visão”. António Miguel Castro considera que parte do trabalho das políticas de habitação diz respeito ao município, “mas naturalmente os privados tratam de outra”.
Destacou o crescimento previsto para a linha do metro, porque “criar mobilidade é criar condições para haver mais habitação”, além das potencialidades de investimento entre a VL8 e a Avenida até ao mar, ou a zona do Centro de Congressos.
Como respostas ao desafio da habitação, defende o trabalho na promoção de arrendamento para a camada mais jovem, de habitação para situações de carência social, ou na habitação colaborativa.
Crescimento sustentável da Área Metropolitana “passa por Gaia”
Neste evento foi também apresentada a 2ª edição do Estudo de Acessibilidade à Habitação em Portugal, da Century 21 e da Confidencial Imobiliário, com especial foco na Área Metropolitana do Porto, onde falta oferta para os segmentos médios do mercado. Aqui, Gaia destaca-se pelo seu potencial de crescimento do mercado da habitação, que já valorizou 112% na última década (valor médio), segundo a Ci.
Este estudo tem como exemplo de habitação uma casa de 90 metros quadrados, para o qual é calculada a taxa de esforço para a habitação, que na AMP é de 65%, idêntica à de Lisboa, evidenciando que “os rendimentos das famílias não acompanham o aumento dos preços da habitação”, apontou Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal. O estudo mostra que em 15 das 18 capitais de distrito a taxa de esforço da habitação é inferior a 30%, mas fixa-se nos 50% no Porto e nos 67% em Lisboa, por exemplo.
E o esforço pode ser maior ou menor entre a compra e o arrendamento conforme as várias localizações do país. Gaia é o município onde a diferença entre comprar e arrendar é maior, de 36%, e comprar casa implica uma taxa de esforço inferior à do arrendamento.
Ricardo Sousa destacou nesta ocasião que a cidade “oferece dimensão geográfica e a solução para o crescimento sustentável da AMP passa por Gaia. É importante uma abordagem ao nível da AMP”.
Para um novo paradigma da habitação, este estudo defende mais industrialização da construção, para que seja mais eficiente; novas soluções de financiamento para jovens; políticas que assegurem o equilíbrio entre zonas residenciais e turísticas; estratégias de mobilidade intermunicipal e intermodal nas áreas metropolitanas, e uma visão metropolitana de longo prazo que integra estratégias e políticas de habitação e infraestruturas.
Baixos rendimentos e pouca oferta contribuem para o problema da habitação
Os baixos rendimentos das famílias portuguesas continuam a ser identificados pelo setor como um dos principais fatores que explicam o problema da habitação em Portugal, a par da falta de oferta, depois de uma década com muito pouca construção.
Ricardo Neves, da Teixeira Duarte, convidado neste evento para uma mesa-redonda de debate, identifica que “o problema não está no imobiliário, mas sim na evolução da economia. Estamos a construir poucas casas, e o principal problema está no desequilíbrio entre oferta e procura, e nos baixos rendimentos” das famílias.
Filipe Espinha, CEO da Revito, concorda que o grande problema está nos baixos rendimentos das famílias: “estamos a tratar um sintoma e a esquecer a doença”. E reconhece o grande potencial de Vila Nova de Gaia enquanto destino habitacional. Assim como Carlos Marnoto, da Promiris, que atesta que “um promotor imobiliário estrangeiro encara o mercado português como um destino de investimento muito atrativo”. Mas alerta que “as políticas anunciadas recentemente [Mais Habitação] deixaram os investidores expectantes”.
Build to Rent precisa de incentivos fiscais
Um produto imobiliário já bem estabelecido noutros países europeus, o “Build to Rent”, ou a construção para arrendamento, é apontada como uma das potenciais soluções para aumentar a oferta de habitação em Portugal. Mas as condições para o investimento ainda não estão reunidas. Carlos Marnoto recorda que este modelo é bem estabelecido na Bélgica, por exemplo, onde existe “uma estratégia estabilizada”. Em Portugal, estes projetos têm de ter escala, e “faltam incentivos fiscais para promover este tipo de produto, o enquadramento não é atrativo e falta confiança”, destacando a turbulência gerada pelo anúncio do “Mais Habitação”.
A Câmara de Vila Nova de Gaia tem como objetivo desenvolver programas deste género para criar habitação acessível em cooperação com privados. António Miguel Castro confirma que “já recebemos vários promotores com interesse por este tipo de produto”, no entanto, “debatemo-nos com um desafio, que é a própria cultura”. Acredita que “devemos criar hoje as bases para que as oportunidades possam surgir no futuro. E nisto a Carta Municipal de Habitação poderá ser decisiva”.
