Na região da área metropolitana do Porto, o eixo Porto Este, que inclui os concelhos de Trofa, Santo Tirso, Valongo, Paredes, Gondomar e Famalicão, destacou-se enquanto principal destino de novas empresas, com 87.214 m² de área em nova ocupação, um aumento de 510% face a 2021, e o mais expressivo da região.
Este volume de ocupação industrial representa a maior parte dos 96.886 colocados em todo o Grande Porto, mostra o Industrial Prime Index, gerido pela Ci. Foi na zona Porto Este que se realizaram 6 dos 12 negócios de colocação de armazéns registados em todo o Grande Porto.
Apesar de apresentar valores globais de ocupação inferiores aos da Grande Lisboa, pela dimensão do próprio mercado, o Grande Porto destaca-se também por ter registado uma subida da ocupação de 7% face ao ano anterior, ao passo que a Grande Lisboa registou uma descida de -30%.
Esta dinâmica acontece num ano em que a atividade ocupacional do mercado de industrial e logística terá somado os 545.910 m² em todo o país, segundo o IPI, volume inferior ao registado em 2021. Uma descida que, segundo os especialistas, é reflexo da escassez de oferta e dos constrangimentos ao lançamento de novos produtos.
O mercado acredita que, a par dos escritórios, o segmento de industrial e logística (nomeadamente armazéns) estará entre aqueles que registarão maior procura em 2023. E com o maior dinamismo do setor, aumenta o investimento em oferta de qualidade, através da reabilitação ou desenvolvimento de novos projetos de raiz. A promoção imobiliária ganha assim maior preponderância neste mercado, por forma a responder a uma maior procura, nomeadamente por áreas entre os 3.000 e os 5.000 m². A Aldi, a Garland a VGP, a Merlin Properties ou a Panattoni são apenas alguns dos players que estão ativos no desenvolvimento de grandes centros logísticos em Portugal, incluindo na zona do Porto.
Zonas mais saturadas geram oportunidades nas periferias
O crescimento do e-commerce que se registou depois da pandemia e as consequentes mudanças nos hábitos de consumo continuam a colocar maior pressão na procura logística em zonas mais próximas dos consumidores. Mas a saturação das áreas mais consolidadas e a própria relocalização dos clientes para as periferias estão a impulsionar outros destinos limítrofes das grandes áreas urbanas, como esta região do Porto.
Os especialistas acreditam que o segmento de industrial e logística pode beneficiar em 2023 das estratégias de relocalização dos hubs de produção e distribuição das empresas para mais perto do consumidor europeu. Aliás, em 2022 este segmento já multiplicou por 8 o volume de investimento que atraiu em 2020 e 2021 no nosso país, para um total de 605 milhões de euros, afirmando-se cada vez mais como destino para os operadores logísticos transfronteiriços que procuram servir os mercados ibérico e europeu.
Mas é de esperar que continue a haver pouca oferta qualificada e, consequentemente, deverá manter-se a pressão sobre as rendas e a procura pelas zonas secundárias. Nas zonas de Lisboa e Porto, a renda prime dos armazéns já subiu para os 5€/ m²/mês, e chegam aos 5€/ m²/mês a 7€/ m²/mês no caso do last-mile.
Já os ocupantes, espera-se que continuem a focar-se nos custos operacionais e a procurar ativos mais sustentáveis ou edifícios existentes requalificados.