“A retoma do mercado imobiliário num momento de desafios” foi o tema de um almoço-conferência organizado pela Vida Imobiliária que debateu assuntos ligados à atual conjuntura em que vivemos e às expectativas de evolução do mercado imobiliário.
José Brandão de Brito, chief economist e head of research, ESG and Crypto do Millennium bcp, foi um dos Keynote Speakers na conferência, onde analisou o caso do imobiliário em termos económicos e de investimento. "Há a probabilidade de uma recessão global: as principais economias desenvolvidas têm um cenário, nos próximos 12 a 18 meses, que não é o mais brilhante", referiu José Brito, dizendo que "esta é a história que eu venho contar".
No caso do imobiliário, acredita que há dois fatores que podem prejudicar o funcionamento deste mercado, que "tem que ver por um lado com uma performance espetacular durante 13 anos e na reação política económica aos choques que nós vivemos, nomeadamente a pandemia que foi uma reação altamente favorável ao investimento imobiliário e, desta feita, sendo o choque principal, traduzindo todos estes choques no aumento da inflação, a reação política e económica não é positiva para investimentos", segundo José Brandão de Brito.
Ao referir as projeções que o FMI tem para o crescimento da economia na zona euro, refere que este Fundo "está muito mais otimista do que eu" e na verdade "o crescimento que está implícito ao longo de 2022 nestas projeções não é tão robusto como muitos podem dizer parecer", sendo que o "pano de fundo que temos é este: preços muito mais elevados, uma inflação que tem origem a montante no processo produtivo, que está a forçar os bancos centrais a reduzir as suas equipas e a fazer o mashing das taxas de juro".
O crescimento da economia portuguesa no primeiro trimestre
Acrescentou ainda que este aumento dos preços, que atravessamos, "é recessivo, no sentido em que os salários das pessoas não acompanham, faz com que as pessoas consumam menos em termos reais e as empresas têm pressões brutais sobre os custos, devido aos aumentos dos mesmos". No entanto, o chief economist e head of research, ESG and Crypto do Millennium bcp, acredita que a "economia está a fazer bastante bem. Por aquilo que eu vi, a economia portuguesa foi das economias que mais cresceu no primeiro trimestre: em um trimestre cresceu aquilo que costuma crescer num bom ano, com 2,6% em cadeia". Entretanto, de acordo com a Comissão Europeia, "o segundo e terceiro trimestres vão ser mais complicados, mas depois a economia portuguesa vai retomar uma tendência de crescimento. Eu não sou tão otimista quanto a Comissão Europeia, mas penso que esta é uma boa aproximação daquilo que são as perspetivas para a economia portuguesa".
Momento de grande incerteza
Em contraponto, Cristina Arouca, diretora de research & data intelligence da CBRE Portugal, acredita que hoje vivemos num momento de várias variáveis de incerteza: a guerra, a inflação, o aumento dos custos de construção, os aumentos das taxas de juro, menos financiamento. Todavia, sublinha que, em Portugal, em termos de investimento no imobiliário, "não crescemos tanto em 2021, como se verificou no restante da europa, fomos mais impactados com a pandemia, mas nos primeiros meses de 2022, tivemos um investimento bastante satisfatório".
Cristina Arouca revelou estar ainda bastante positiva relativamente ao final do ano. "Há diversas transações em curso e, até agora, não vimos nenhuma transação a ir para trás, nem nenhuma a baixar preço, mesmo com as atuais condições de mercado. É verdade, ainda há muita liquidez no mercado imobiliário, e essa liquidez tem de ser aplicada, por isso, achamos que neste ano vamos ter um elevado número de investimento".
Onde vamos ver esse investimento? Cristina Arouca diz que no setor logístico, que finalmente começa a arrancar em força. “Um mercado que no passado era incipiente. Este ano, estimamos que possa atingir 1 bilião de euros. O mesmo deverá acontecer com o mercado hoteleiro, há muitos hotéis que estão a ser transacionados e o interesse no setor voltou a ser bastante ativo. Vamos continuar ainda a ter a venda de alguns portfólios comerciais e mantém-se um grande interesse nos escritórios", referiu Cristina Arouca, alegando que "estimamos no início do ano que o volume de investimento ia crescer acima dos três biliões, e até me atrevo a dizer que as nossas expectativas estão ligeiramente acima disso. Cada vez aparecem mais negócios dentro e fora do mercado que nos fazem aumentar estas expectativas de volume de investimento".
Sol ou chuva?
António Gil Machado lançou a pergunta à mesa de debate: "Estão mais próximos do aguaceiro de que nos falou o José Brandão de Brito, ou do lado da Cristina Arouca, quando o sol voltou a brilhar?" Para Fernando Ferreira, chief investment officer na Square Asset Management, "não há uma resposta de ‘branco ou preto’ para essa questão. Estamos muito positivos quanto aquilo que o mercado nos vai trazer, mas também temos cautelas sobre todos os indicadores económicos que vão ter impacto no nosso mercado. Portugal, pós-covid, continua a ter um valor intrínseco e pouco tangível que faz com que haja movimento de pessoas e empresas a virem para Portugal. Fatores como a segurança, a qualidade de vida e o facto de termos um grande à vontade para falar várias línguas faz com que Portugal esteja a ser procurado por muitas entidades. Por isso, estamos muito otimistas quanto a essa variável na equação".
Ainda assim, constatou que "não há um acompanhamento do lado da receita face a esse custo" e que futuramente "as expectativas de retorno por parte dos investidores vão ser alteradas, porque o dinheiro que está a chegar foi levantado em condições de mercado diferentes, onde o retorno que era passado a quem entregava o dinheiro é muito diferente do retorno que vai ser exigido no futuro". O chief investment officer na Square Asset Management, defendeu ainda que "se somarmos o volume de ofertas que foram submetidas, desde o início do ano, Portugal já recebeu mais de 10 mil milhões de euros. Por isso, se tivéssemos mais imóveis como aqueles que estão a ser apresentados, o volume de investimento seria largamente ultrapassado".
É tempo de comprar ou tempo de vender?
Pedro Silveira, presidente do Grupo Sil, considerou que é tempo de vender. No entanto, explica que não quer propriamente criar a perceção de que é tempo de vender, porque vem aí uma grande tempestade. No entanto sublinha que "de qualquer forma, é sempre bom comprar e vender, há sempre oportunidades em todos os momentos".
O presidente do Grupo Sil confessou ainda que está mais positivo para a habitação, do que propriamente nos escritórios, "onde os investidores vão cada vez mais exigir um conjunto de oportunidades ligados à sustentabilidade e à flexibilidade. A procura na habitação, que tem vindo a aumentar desde 2012, é duas vezes maior do que o pipeline que está previsto. Acho um mercado muito mais robusto".
