O Diploma entra em vigor no dia de 10 de abril de 2022, com exceção da alteração referente à representação em juízo do condomínio a ser efetuado pelo respetivo administrador, que já se encontra em vigor.
As alterações introduzidas pelo Diploma visam, essencialmente: (i) atribuir maior grau de responsabilidade às funções do administrador do condomínio, reforçando o seu cargo enquanto órgão executivo; (ii) modernizar o regime jurídico, com vista a dar resposta adequada às necessidades emergentes da era de digitalização e contexto pandémico em que vivemos; e (iii) tomar posição sobre alguns temas controvertidos na doutrina e jurisprudência.
Sem prejuízo das diversas alterações introduzidas, focamo-nos, nesta sede, nos pontos que impactam, em maior medida, a compra e venda de frações autónomas, nomeadamente: (i) a responsabilidade pelo pagamento das dívidas de condomínio; e (ii) a previsão da obrigatoriedade da apresentação de uma declaração escrita emitida pelo administrador de condomínio.
Responsabilidade pelo pagamento das dívidas de condomínio
Conforme resulta do regime da propriedade horizontal previsto no Código Civil, os condóminos são responsáveis pelo pagamento das quotizações e das despesas de condomínio.
No entanto, o tema da responsabilidade pelo pagamento das quotizações de condomínio suscita-se muitas vezes no contexto da transmissão de frações autónomas, sobretudo em relação aos valores em dívida à data da transmissão da fração. Considerando que a lei não fornecia um critério geral, o problema que se colocava, abordado por alguma doutrina e jurisprudência, passava precisamente por perceber qual a natureza destas obrigações, i.e., tratando-se de obrigações propter rem, se as mesmas beneficiam do seu caráter ambulatório e, nesse caso, acompanham a transmissão do direito real de que são conexas e vinculam o adquirente.
Assim, face à importância do tema, o Diploma vem estabelecer que, salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações.
Por outro lado, o condómino alienante terá o dever de comunicar a transmissão da(s) fração(ões) autónoma(s) ao administrador do condomínio, por correio registado, no prazo máximo de 15 dias a contar da sua ocorrência, sob pena de o condómino alienante ficar responsável pelo pagamento do valor das despesas inerentes à identificação do novo proprietário e pelos encargos suportados com a mora no pagamento dos encargos que se vencerem após a alienação.
Documento instrutório obrigatório da escritura de compra e venda
Em relação às formalidades necessárias para a transmissão de frações autónomas, o Diploma estabelece como documento instrutório obrigatório da escritura de compra e venda ou do documento particular autenticado de alienação de uma determinada fração, a declaração escrita emitida pelo administrador de condomínio da qual conste o montante: (i) de todos os encargos de condomínio e das despesas em vigor relativamente à respetiva fração, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento; bem como, se aplicável (ii) das dívidas existentes, respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento.
Notamos ainda que a referência da tal declaração na referida escritura de compra e venda ou no documento particular autenticado passa a ser pressuposto necessário para que seja lavrado o registo de transmissão.
Tal declaração pode ser dispensada caso o adquirente da fração autónoma expressamente declare, na escritura de compra e venda ou no documento particular autenticado que titule a alienação ou oneração da fração, que prescinde de tal declaração, ficando neste caso responsável pelo pagamento de qualquer dívida do vendedor ao condomínio.
Por último, antecipamos que possa vir a ser discutida a necessidade do cumprimento de formalidades específicas para a emissão desta declaração, nomeadamente, se a mesma deve conter o reconhecimento de assinatura do administrador do condomínio, na qualidade e com poderes para o ato, no entanto, notamos que a observância dessas formalidades não decorre do Diploma.