Carlos Suaréz
Carlos Suaréz
Diretor-Adjunto, Victoria Seguros

Uma boa noticia? Tenho MUITAS dúvidas!

29/09/2021

Na mesma publicação, afirmava-se, nesse dia, que se tinha dado “um importante passo na proteção dos direitos dos consumidores no que respeita aos bens imóveis, aumentando-se para 10 anos o prazo de garantia em relação a defeitos que afetem elementos construtivos estruturais destes bens”.

Sendo certo que um dos alicerces estratégicos da VICTORIA se materializa na transmissão de valor ao mercado da construção e o imobiliário – por via da especialização na aceitação dos riscos - transferidos pelo dono de obra, o empreiteiro e demais atores do processo construtivo, comecei a pensar no que poderá significar o tal “importante passo”.

Será que o legislador está a equacionar a lógica da proteção do consumidor à francesa, i.e., a pretender uma maior segurança corporal e financeira do utilizador de bens imóveis, pela via das responsabilidades, no âmbito do nosso Código Civil?

Ou, pelo contrário, estará a analisar o pretendido à inglesa, i.e., em correspondência com uma garantia indemnizatória baseada, puramente, na existência dum defeito, sem necessidade de determinar o quê – nem quem – o causou?

Assumindo que o legislador seguirá o raciocínio do celebérrimo artigo 1225 do nosso Código Civil, estará a ponderar a inclusão de todos os tipos de imóveis privados, p.e., hotéis, fábricas, superfícies de distribuição, salas de eventos, naves industriais, centros comerciais… ou, apenas, aqueles imóveis destinados à habitação?

E em termos de responsabilidades, estará somente a pensar nos empreiteiros e subempreiteiros que executam os trabalhos ou, quiçá, a equacionar alargar o “campo de ação” a promotores, gabinetes de geotecnia, projetistas, fornecedores, fiscais de obra, gestores de projeto, vendedores de imóveis em planta… encadeando as respetivas incumbências, no intuito de não deixar o consumidor “órfão”?

Nesse sentido, existirá um sistema de qualificação das empresas do setor (para todas elas e não somente para os empreiteiros)? E no que diz respeito aos prazos das ditas responsabilidades, os dez anos contam-se a partir de que momento?

E esse momento será o mesmo, independentemente do interveniente?

Avaliar-se-á, talvez, um sistema de “dupla etapa”, isto é, a indemnização ou reparação dos danos sofridos pelo consumidor numa primeira fase – independentemente do apuramento das responsabilidades – seguida, num momento posterior, das ações que permitam a determinação dos distintos deveres incumpridos pelos respetivos intervenientes do processo construtivo?

Será que, porventura, o legislador deseja uma transposição dos prazos e garantias exigidos em sede de contratação pública – “em relação a defeitos que afetem elementos construtivos estruturais” – para a domínio privado, incluindo nessa pretensão a exigência de prova do cumprimento das obrigações?

E de que forma está o órgão legislativo a ponderar a materialização da dita proteção dos direitos dos consumidores no que respeita aos bens imóveis? Como até agora, simplesmente alargando de cinco para dez anos o prazo? Ou alterando o modelo de proteção?

Finalmente, os tais defeitos que afetem elementos construtivos estruturais deverão ser compreendidos na ótica da resistência mecânica comprometida ou estimados desde o ângulo da impossibilidade de utilização prevista no projeto? E serão considerados com independência da sua causa e origem, incluindo o vício oculto?

Enfim… a extensão desta coluna de opinião não permite identificar, plenamente, a miríada de questões que assumem relevância com o anúncio do Conselho de Ministros do passado dia 2 de setembro. No entanto, possibilita o tratamento de temas fundamentais, merecedores dum esclarecimento cabal, de forma a que se possa perceber o quê quer dizer, exatamente, proteger “os direitos dos consumidores no que respeita aos bens imóveis, aumentando-se para 10 anos o prazo de garantia em relação a defeitos que afetem elementos construtivos estruturais destes bens”.