A “Bolha imobiliária” vai rebentar? – perguntam.
Acho que não existe “Bolha” nenhuma.
Se os imóveis podem baixar de preço?
Teoricamente sim, se houver em simultâneo, no mesmo local, no mesmo segmento muitas pessoas a quererem vender e não existirem fluxos de compradores interessados, aí os preços podem descer.
Se é provável que venha a acontecer de modo generalizado? Acho que não, esperemos que não.
Quando os preços sobem, porque há pessoas interessadas em comprar, pessoas bem informadas e que tomam a sua decisão de modo ponderado, não existindo oferta de imóveis que acompanhe estes fluxos de procura, os preços sobem, mas não estoiram porque não foram “insuflados” artificialmente.
Se em algumas localidades acontecer vir a existir um aumento significativo de oferta, os preços também não estoiram, descem.
O termo de “Bolha” surge associado a procedimentos que no passado foram praticados por entidades financeiras que um pouco por todo o lado, procuraram sobre valorizar o valor dos imóveis, achando que com o passar do tempo iriam sempre valorizar-se e portanto teriam a capacidade para acomodar uma panóplia de financiamentos adicionais.
Em 2009, descobriram que não era possível.
Quando os imóveis hipotecados e que constituem a carteira da banca se encontraram artificialmente valorizados, «insuflados», isto é, as suas carteiras foram artificialmente valorizadas, mas que não correspondem ao seu real valor. Esse risco aconteceu no passado quando o sector bancário tinha uma política de grande facilidade no crédito imobiliário. Aproveitava-se o crédito hipotecário para incrementar o valor do negócio que estava a ser realizado, acrescentando crédito para a torradeira elétrica, férias em Cancun, carro, obras, etc.. Estas e muitas outras situações encontrámo-las associadas ao crédito imobiliário. Conclusão: a valorização dos imóveis tinha de ser suficientemente insuflada para cobrir estes montantes de empréstimos extras.
Trabalhava-se no mundo do imaginário, do faz de conta.
Hoje a situação é radicalmente diferente. A concessão de crédito é muito mais criteriosa. Depois de 2009, com a convulsão que atingiu o sector bancário, autoridades europeias e o Banco de Portugal exigiram um mais apertado controlo de riscos associados ao crédito. Os compradores têm que dar garantias reforçadas de que podem pagar os seus empréstimos e uma parte significativa do preço da transação resulta da mobilização das suas próprias poupanças.
É claro que vivemos momentos preocupantes e de grande incerteza, onde é previsível o impacto severo principalmente com quem comprou casa nos últimos cinco anos e se encontra no limite da sua capacidade de endividamento.
Também é verdade que nos últimos anos não assistimos a nenhum tipo de explosão de nova edificação para oferta imobiliária, pelo contrário temos assistido quer no arrendamento quer em imóveis para venda um mercado caracterizado por escassez.
Se isso fará com que os preços das casas estoirem como se de uma bolha se tratasse, previsivelmente não, esperemos que não.