Que problemas enfrenta atualmente a habitação em Portugal? Primeiro os elevados custos de construção, depois o elevado risco na promoção e desenvolvimento que resultam da burocracia ingerível, dos tempos de licenciamento, da instabilidade legislativa e da impossibilidade de recorrer à justiça em tempo útil. Em terceiro lugar as rendas baixas e o incumprimento elevado existente. Por fim, mais recente, os custos de financiamento que cresceram muito no último ano.
Determinados em procurar respostas viáveis para a crise na habitação, a APPII apresentou ao governo várias propostas, vou procurar explicar como a denominada via “Built to rent” pode responder a uma importante parte do problema.
O Build to Rent cria uma solução de compromisso entre o estado e os investidores privados que permite colocar no mercado, num curto período (tomemos três anos como referência), fogos habitacionais construídos, desenhados e organizados especificamente para o mercado de arrendamento onde o investimento é assumido pelos privados mediante o estabelecimento de um contrato com o estado.
A proposta de construir para arrendar pode, de facto, ser parte da solução, para tal é importante que o programa a desenhar seja simples, devendo ter bem claros parâmetros básicos à sua aplicação. Tal como o número de unidades a que se refere, abrangendo tipologias várias, legislação aplicável, etc. Importa ainda destacar que no passado a definição em excesso levou a que este tipo de soluções fosse impraticável, falo por exemplo do excesso na definição dos materiais a aplicar ou de exigências quase extravagantes para a obra.
A estabilidade fiscal e na gestão do arrendatário é um ponto chave para o sucesso desta medida. A nível fiscal, entre outros, é essencial aplicar a taxa reduzida de 6% de IVA à construção, Isenção de aplicação de IMI e AIMI aos terrenos e imóveis dos imóveis destinados ao arrendamento acessível e, ainda neste âmbito, a Isenção de Imposto do Selo associado à contratação de financiamento. Deverá também existir previsibilidade na gestão destes imóveis, pois, se tal não se verificar, não será fácil atrair investidores a construir ao abrigo do programa.
Acrescento que seria vantajosa a priorização do licenciamento para as novas construções por forma a potenciar o investimento nelas aplicado, e assim podermos trazer ao mercado as habitações tão necessárias.
A construção de novos fogos habitacionais, tem associada a questão do financiamento. Com o aumento crescente do custo da construção, parece-nos premente a existência de linhas de financiamento, que tendo a garantia do Estado, possam ser geridas através da banca ou do banco de fomento. Esta solução pode também ser alavancada através do financiamento de capitais próprios com recurso a investidores de Golden Visa, à semelhança do que foi feito na hotelaria.
A criação de um Pacto de Regime, que na prática resulta num acordo que traga a estabilidade e confiança aos investidores. Tal deve garantir que não haverá alterações às premissas fiscais e legais ao momento do direito de superfície.
Todos queremos contribuir para resolver o problema da habitação em Portugal, há que olhar para o tema de forma mais aberta, global e a longo prazo.