Esta resiliência não é fruto do acaso. Resulta de um ecossistema dinâmico onde as casas usadas desempenham um papel central, atuando como motor financeiro silencioso que alimenta a valorização do setor.
Atualmente, o preço médio de transação de imóveis em Portugal ronda os 205 mil euros, com valores significativamente mais elevados nas áreas metropolitanas: cerca de 355 mil euros em Lisboa e 270 mil euros no Porto.
Os números apresentados refletem a atratividade dos centros urbanos e a capacidade de reinvestimento dos proprietários que transacionam imóveis usados.
Cerca de 85% das transações imobiliárias correspondem a casas usadas.
Em grande parte, a liquidez gerada pela venda é canalizada para a aquisição de um novo imóvel – frequentemente de maior valor. Um padrão que é reforçado por um enquadramento fiscal que isenta de mais-valias quando o novo imóvel, destinado a habitação própria permanente, tem um preço igual ou superior ao anterior.
Desde logo, cria-se assim uma engrenagem quase perfeita: a venda de uma casa usada liberta capital que, somado a uma menor dependência de financiamento bancário, permite aos compradores suportar valores mais elevados.
Em 2025, o valor médio de crédito habitação por transação situou-se em 140 mil euros, equivalente a 68% do preço médio nacional. Ainda assim, esta percentagem varia consideravelmente entre regiões: em Lisboa, o crédito médio cobre apenas 39% do preço de transação; enquanto no Porto representa cerca de 52% - o que evidencia o papel crescente dos capitais próprios, resultantes sobretudo de vendas anteriores.
Este círculo virtuoso não se limita ao mercado de usados. Promotores e construtores beneficiam de uma procura alimentada por compradores com entradas significativas, menos dependentes de crédito e mais dispostos a pagar valores elevados por imóveis em construção ou prontos a habitar. Assim, o mercado de casas usadas atua como alavanca estrutural para a nova construção.
Também será importante olhar para o reverso da medalha: quanto mais eficiente for o mercado na valorização de ativos existentes, maior se torna a exclusão habitacional de quem está fora dele – o que deveria ser suficiente para que os decisores políticos percebessem a urgência de criar um novo segmento de habitação – com preços controlados – destinado quer ao arrendamento, quer à compra e venda.
Um novo segmento exigiria: prazos de licenciamento mais curtos, menores exigências construtivas, uso de terrenos ou edifícios públicos e redução ou isenção de taxas e impostos para construção.
Em contrapartida, os promotores seriam obrigados a praticar preços tabelados, garantindo o acesso a uma nova geração de compradores e arrendatários.
Criar este segmento vai requerer ao Estado recursos significativos. Mas é precisamente na valorização dos imóveis usados – o maior ativo de valor do país – que se encontra o espaço financeiro e estratégico para suportar tal investimento.
Todo o mercado funciona como uma engrenagem bem oleada. Mas só com a introdução de habitação a preços controlados será possível manter a coesão social e garantir um futuro sustentável para o setor.