Tipicamente, poder-se-á definir uma cooperativa de habitação como a personalidade jurídica derivada duma associação de pessoas singulares – não-profissionais do setor C&I – com um interesse comum na promoção da construção de fogos de qualidade para habitação dos seus membros, sem ânimo de lucro (abdicando da margem do promotor). É claro que estou a referir-me apenas às cooperativas constituídas para um único projeto com um modelo onde, após o período de construção, os fogos são transmitidos ao preço de custo para o cooperador, deixando de parte outras hipóteses, como, por exemplo, as cooperativas onde os fogos são cedidos ao cooperador sob a forma de aluguer ou direito de uso.
Pela sua própria definição, e tomando em linha de conta a sofisticação e especialização do métier C&I – projeto, financiamento, licenciamento, coordenação de intervenientes, métodos de construção, rigorosa observância duma vasta legislação, etc. – essa forma de cooperativismo precisa de assentar num modelo de gestão profissional aberto e transparente desde o primeiro momento da conceitualização, i.e., carece do auxílio duma gestora profissional de cooperativas de habitação… Sem negligenciar, no entretanto, princípios cooperativos fundamentais como a participação económica, a gestão democrática, a autonomia e a independência.
Com o anterior em mente, quais seriam os seguros de garantias e responsabilidades essenciais para as cooperativas de habitação alicerçadas num modelo de propriedade individual? Desde logo, o seguro de responsabilidade civil da própria cooperativa (entidade jurídica própria), na sua condição de promotora imobiliária e nos pressupostos do Código Civil, independentemente das responsabilidades assumidas pela gestora profissional. De forma análoga, o seguro de responsabilidade civil dos membros da administração da cooperativa para com a cooperativa, na base dos artigos 71.º a 75.º do Código Cooperativo, na sua mais recente versão (Lei n.º 66/2017). E em terceiro lugar, o seguro de vida e invalidez permanente dos cooperadores, identificado no artigo 13.º do Decreto-Lei nº 502/99.
A seguir, a cooperativa deverá promover a contratação do seguro destinado a garantir as quantias em dinheiro entregues pelos cooperadores para o financiamento dos custos do projeto imobiliário (terreno e infraestruturas, estudos e projetos, construção e equipamentos complementares, encargos administrativos e financeiros inerentes à execução da obra, licenças e taxas) e dos fundos para a construção, conservação e reparação, de acordo com os artigos 12.º e 17.º do Decreto-Lei supracitado. Esse seguro certifica, por um lado, que os valores depositados em conta diferenciada se destinam, efetivamente, à promoção do imóvel projetado (procuração específica para o controlo e movimentação da conta); e, por outro lado, que, caso os fogos não sejam construídos ou não estejam terminados na data acordada, os ditos montantes são devolvidos – acrescidos das respetivas taxas anuais dos juros legais – aos cooperadores.
Ainda na fase de projeto, será conveniente a cooperativa considerar o seguro decenal de danos, desenhado para garantir o célere ressarcimento dos impactos de natureza estrutural, não estrutural ou de instalações técnicas que afetem a edificação e as infraestruturas, no caso de se encontrar comprometida a resistência mecânica, independentemente da demonstração de responsabilidades, e até dez anos após a sua entrega à cooperativa.
Tendo sido selecionado o adjudicatário da construção do empreendimento, torna-se necessário proteger o investimento presente e futuro da cooperativa com o seguro de obra, na sua versão todos os riscos. O propósito do mesmo é, basicamente, fazer face aos danos provocados pelos fenómenos naturais e pelas ações de terceiros, ao tempo que garante os riscos inerentes à execução dos trabalhos, durante a fase de construção.
Por fim, o património construído da cooperativa de habitação terá de ser alvo de proteção pela via do seguro de multirrisco do condomínio, esboçado com o intuito primordial de proteger o imóvel dos elementos da natureza e das ações humanas externas, enquanto espaço habitado.