Começo por dizer que o programa do evento girou, fundamentalmente, em torno de dois centros gravitacionais. Por um lado – como não podia deixar de ser num ano de teóricos avanços legislativos – tratou-se o espinhoso (e já muitíssimo debatido) assunto do licenciamento urbano. Nesse capítulo, tivemos a oportunidade de compreender um pouco melhor o que o legislador pretende com o programa Simplex, mas, também, de ouvir alguma voz dissonante, nomeadamente em termos de segurança jurídica e capacidade de implementação efetiva.
O segundo grande foco da conferência manteve-se noutro ponto quente da agenda política do nosso governo – a habitação acessível – mas feito duma forma engraçada, desafiante e, na minha opinião, bem diferente. Analisaram-se os modelos de parcerias público-privadas de duas comunidades autónomas e duas câmaras municipais do outro lado da Raia, no intuito de compará-los com a realidade do mercado português. Interessante!
De todos os exemplos tratados, aquele que chamou mais a minha atenção foi o da comunidade de Madrid (o Plan Vive). Basicamente, o Plan Vive da Comunidade de Madrid (CM) centra-se em disponibilizar terrenos públicos (1,2M de m2 em 43 municípios da região) a operadores privados para a promoção dum parque de habitação acessível, aceitando que a CM não tem as capacidades para o desenvolver ela própria. Dessa forma, o fim público perseguido pela CM é a utilização eficiente dum património público “falto de uso” para o destinar à promoção de habitação pública num marco juridicamente seguro… objetivo que, como já referi noutro artigo, só é possível, a esse nível da Administração, porque o poder regional tem competências definitivas em matéria de habitação. Assim, a CM outorga concessões administrativas de domínio público a terceiros privados, no pressuposto de que eles irão promover habitação pública em regime de aluguer a preço controlado, energeticamente eficiente, e para os coletivos mais vulneráveis, na base de contratos de arrendamento subscritos entre o concessionário e os utentes finais.
Dito doutra forma, nesta iniciativa em modo PPP, o governo autonómico – que para além de garantir a segurança jurídica do programa, procura um modelo de negócio colaborativo interessante para os financiadores, os promotores e os construtores – leiloa o solo que não explora ativamente e os atores do mercado adquirem-no para construir habitação pública destinada ao arrendamento abaixo dos valores do mercado livre – favorecendo a construção industrializada e sustentável – ficando eles com a gestão do património. Só falta destacar que o Plan Vive conta com o financiamento adicional dos fundos europeus Next Generation para pensar que, de facto, era capaz de ser um modelo interessante para o nosso país. No fim do dia, coloca-se à disposição da sociedade património não utilizado pelo Estado, gera-se oferta habitacional acessível e sustentável para quem mais precisa dela e dinamiza-se o investimento nacional e estrangeiro para a criação de riqueza. Não me parece má ideia, mormente se a compararmos com a do simples intervencionismo no mercado do arrendamento…
Fiquei, apenas, com uma dúvida: os promotores imobiliários vizinhos demonstraram algum interesse na iniciativa política da CM? Após a realização duma rápida pesquisa, pareceu-me que sim. Por exemplo, dei com um promotor cuja licitação foi de 12 lotes e quase 2.000 fogos com um modelo que assenta na colaboração tripartida com uma empresa fornecedora dum sistema integral de construção industrializada e uma outra especializada na gestão de parques habitacionais de arrendamento… interessante. Mais simpática ainda me pareceu a oferta de habitação: fogos com entre uma a três assoalhadas, lugar de estacionamento e quarto de arrecadação, espaços comuns com piscina, jardins, ginásio, zonas infantis e desportivas… e rendas mensais entre 35% a 40% inferiores às do mercado livre (€500 - €900). Se for mesmo assim em todos os casos…
Endereço os meus sinceros parabéns, como já é hábito, à APPII e à Vida Imobiliária pela organização, dinamização e manutenção de mais uma espetacular COPIP. Até para o ano!