Ao auscultar a minha hemeroteca particular, não deixa de resultar curioso observar a dicotomia no entendimento duma das matérias chave no progresso da atividade da promoção e construção imobiliária privadas, i.e., a sua fiscalidade.
Por um lado, temos uma reivindicação transversal do setor da promoção e o investimento imobiliários: precisa-se duma legislação adequada em matéria de habitação (incluindo incentivos fiscais e ao investimento). Com o intuito de implementar políticas efetivas capazes de enfrentar o desafio das carências habitacionais, passando pela imprescindível redução da carga fiscal (que, entre outras coisas, torna inviável a promoção de habitação acessível).
Por outro lado, temos declarações categóricas recentes, provenientes do ministério da tutela, que contrariam a afirmação anterior: “a redução da carga fiscal no setor da construção não é solução para baixar os preços das casas, nem tampouco, para aumentar a oferta, nomeadamente porque os operadores poderão não ser sensíveis às alterações introduzidas pelo fisco”.
Ora, quanto à primeira declaração : “a redução da carga fiscal no setor da construção não é solução para baixar os preços das casas”, parece-me razoável pensar que a incidência dos impostos é determinante na formação do preço final de qualquer bem, sendo certo que nenhum operador económico privado assumirá, como própria, a carga transmitida pela fazenda pública (à custa das suas margens), repercutindo-a, portanto, no consumidor final.
Tolerando a minha linha de raciocínio, dever-se-ia analisar, a seguir, a carga fiscal da atividade de construção nova em Portugal... para descobrir, sem surpresas, que é sustentáculo de impostos diretos e indiretos em qualquer estádio do projeto imobiliário. A começar pelo IMT e o imposto de selo pagos na compra do terreno, seguido da liquidação do IVA em todas as fases subsequentes do desenvolvimento (já agora, não dedutível, apesar de ser um imposto indireto para os intervenientes no processo construtivo), até à tributação em sede de IRC.
Sabendo que o IVA no continente agrava a atividade de construção nova à taxa normal de 23%, e que essa carga não se pode deduzir, ou seja, representa um custo no processo construtivo; sabendo que o IMT, para um prédio urbano, acrescenta 6,5% ao seu valor de aquisição, poderá depreender-se que, no imobiliário, arrecada-se receita fiscal simultaneamente: no investimento; na posse; na venda e na compra … será que podemos afirmar que o preço da habitação não iria variar com a redução da carga fiscal?
Note-se que deixo de fora do quadro anterior o IMI, as taxas e licenças camarárias e a carga tributária para o comprador final… que, nalguns casos, significa, diretamente, dupla imposição.
Quanto à segunda declaração: “a redução da carga fiscal no setor da construção não iria aumentar a oferta de habitação”, julgo ser aplicável o método empírico, com base no rápido desenvolvimento do segmento da reabilitação urbana, nos últimos anos.
Encontro difícil ignorar que o pacote de benefícios fiscais aprovados no nosso país para esta subactividade (isenção de IMT e IMI, IVA a 6%, isenção ou redução em sede de IRC) tem incidido, diretamente, na dinamização extraordinária do investimento e o aumento progressivo do número de obras nos nossos centros urbanos, sem dúvida porque a atividade económica se tornou mais rentável e a aquisição e posse de imóveis menos onerosa.
De forma análoga, será assim tão despropositado pensar que a implementação de estímulos fiscais à construção nova (agravada, atualmente, quase quatro vezes mais que a reabilitação urbana, em termos de IVA) resultaria num aumento da oferta e procura nesse segmento, equilibrando, em simultâneo, as opções da procura na reabilitação?
Não posso alongar-me, por questões de espaço editorial, mas acredito que a política fiscal aplicada ao mercado imobiliário privado exerce uma influência direta no nível de oferta disponível para um determinado segmento – por mor da rendibilidade do investimento – e, seguramente, na formação do preço final da habitação, condicionando, iniludivelmente, o aumento do parque de habitação acessível.