A pandemia foi um dos eventos de grande magnitude. Muitos anteciparam um colapso do mercado, mas tal não aconteceu. O mesmo se verificou com o fim das moratórias bancárias, com a inflação e, mais recentemente, com a alteração da política monetária do Banco Central Europeu que levou à subida abrupta das taxas de juro. Apesar das projeções catastróficas, nenhum destes eventos teve impacto relevante no mercado. Mas porquê? A razão assenta em três fatores fundamentais. O primeiro prende-se com a natureza essencialmente sociológica da procura imobiliária. O mercado da habitação não se rege, primordialmente, por conjunturas políticas externas. Um casal não deixa de se separar devido às políticas de Donald Trump, nem alguém altera uma mudança de cidade ou de emprego com base nas dinâmicas da Casa Branca. A necessidade de habitação responde a dinâmicas intrínsecas da sociedade, desde alterações familiares a exigências laborais, e não a ciclos eleitorais estrangeiros.
O segundo fator a considerar é a estrutura de custos do setor da construção. O preço de uma casa não depende da orientação política de uma potência mundial, mas sim dos custos de produção – custos esses que não dão sinais de abrandamento. O preço da mão de obra, dos materiais e das infraestruturas não sofrerá uma redução estrutural devido a uma mudança de liderança nos Estados Unidos. Se o custo de construir uma casa não baixa, não há fundamento para uma descida substancial dos preços de venda.
O terceiro aspeto crítico reside no desequilíbrio entre oferta e procura. A velocidade a que novas habitações podem ser disponibilizadas no mercado é significativamente inferior à dos fluxos de procura. A construção é um processo moroso e sujeito a múltiplas condicionantes regulamentares, pelo que uma inversão do atual cenário de escassez de oferta levará anos a materializar-se.
O cerne da atual crise da habitação em Portugal não está, portanto, nos fatores externos que, tendo algum impacto, não modificam com significado a subida dos custos de produção. Nos últimos 15 anos, estes custos quase triplicaram, enquanto os rendimentos das famílias não acompanharam esse crescimento. A crise da construção remonta a 2009-2010, mas esteve disfarçada até 2018, devido ao stock proveniente de insolvências e de incumprimentos que abasteceram o mercado. Hoje, a realidade é bem diferente.
O setor enfrenta exigências regulamentares desproporcionadas, muitas delas impostas pela União Europeia e agravadas pela regulamentação nacional. Paralelamente, a Administração Pública deixou de ter um papel ativo na produção de habitação e, atualmente, construir uma Habitação de Custos Controlados pode atingir valores próximos de 3.000€/m² de área privativa, três vezes mais do que há 25 anos.
Se por um lado não existem grandes perspetivas de conseguir, a curto prazo, colocar oferta imobiliária relevante, por outro temos de estar preparados para o incremento do fluxo de procura de habitação. Os rendimentos disponíveis da generalidade dos Portugueses, sendo muito baixos, estão a aumentar. Estamos a assistir ao aumento dos salários médios, à redução do IRS, à descida da inflação e à descida das taxas de juros.
As grandes mudanças no mercado imobiliário não advêm de eleições norte-americanas, mas principalmente da capacidade de resposta às necessidades internas.