Porque essa norma, que irá entrar em vigor no próximo dia 1 de janeiro de 2022, responde à transposição para o nosso ordenamento nacional de duas Diretivas comunitárias de 2019 cujo principal objetivo é o estabelecimento de medidas reforçadas para a proteção do consumidor em duas vertentes: por um lado, na celebração de contratos de fornecimento de conteúdos e serviços digitais; por outro, na compra e venda de bens de consumo.
Ora, o que têm os serviços digitais ou a venda de bens de consumo a ver com a construção e o imobiliário? Bem, em princípio, pouca coisa… salvo que na Seção III do Capítulo II do diploma descobrimos o regime aplicável aos contratos de compra e venda de bens imóveis – em caso de falta de conformidade – celebrados entre consumidores e profissionais e que, para efeitos do decreto-lei, abrange os prédios urbanos com fins habitacionais! Nem mais…
Dessa forma, lemos no artigo 22º do DL 84/2021 que “o profissional tem o dever de entregar ao consumidor os bens imóveis que sejam conformes com o contrato de compra e venda e que apresentem características de qualidade, de segurança, de habitabilidade, de proteção ambiental e de funcionalidade de modo a assegurar a aptidão dos mesmos ao uso a que se destinam durante o período de vida útil técnica e economicamente razoável”.
Aceitando que as tais caraterísticas possam estar devidamente descritas na ficha técnica de habitação (que não é pouco) surgem, logo, algumas dúvidas de interpretação: quem será o profissional referido neste artigo 22º, tomando em consideração a definição que dele se faz no decreto-lei: “pessoa que atue, inclusivamente através de qualquer outra pessoa em seu nome ou por sua conta, para fins relacionados com a sua atividade comercial, industrial, artesanal ou profissional, no que respeita aos contratos abrangidos pelo decreto-lei”? Será o promotor imobiliário, a empresa de mediação imobiliária, a cooperativa promotora…?
Em segundo lugar, como é que o dever do profissional deste artigo 22º, se articula com as obrigações emanantes do Código Civil ou da Lei 31/2009 dos restantes intervenientes no processo construtivo, nomeadamente técnicos e empresas de construção?
Independentemente de, no caso do dono de obra, existir um reforço do enunciado do artigo 1 208 do CC: “O dono da obra deve verificar, antes de a aceitar, se ela se encontra nas condições convencionadas e sem vícios.”
E, finalmente, uma questão clássica neste tipo de iniciativas legislativas: de que forma se deve quantificar a razoabilidade?
A seguir, o artigo 23º trata da responsabilidade do profissional que, perante o consumidor, “responde por qualquer falta de conformidade que exista quando o bem imóvel lhe é entregue e se manifeste no prazo de:
- 10 anos, em relação a elementos construtivos estruturais; e
- 5 anos, em relação às restantes faltas de conformidade.”
Surgem, novamente, duas perguntas de forma imediata: em primeiro lugar, será o profissional do artigo 23º o mesmo do artigo 22º? Se sim, deverá responsabilizar-se perante o consumidor pela cadeia de profissionais que intervém no processo construtivo – independentemente do seu direito de regresso –, até ao momento da perfeição do contrato de compra e venda?
Se não for o mesmo profissional, quem é o profissional referido neste artigo 23º?
Em segundo lugar, desponta a questão dos limites temporais: quem é o profissional que irá responder por qualquer falta de conformidade em relação a elementos construtivos estruturais até 10 anos depois da entrega dum prédio urbano com fins habitacionais?
Vou ficar por aqui, sem analisar o artigo 24º (direitos do consumidor), por falta de espaço editorial, mas, seguramente, o leitor atento poderá compreender a minha hesitação em comentar um texto legislativo que, mais uma vez, parece ter boas intenções… e apenas isso.
Do meu ponto de vista, o DL 84/2021 não estabelece nenhum mecanismo que permita assegurar a (efetiva) maior e melhor proteção da pessoa singular compradora de prédios urbanos com fins habitacionais.
Nesse sentido, a comunicação do Conselho de Ministros do dia 2 de setembro “um importante passo na proteção dos direitos dos consumidores no que respeita aos bens imóveis, aumentando-se para 10 anos o prazo de garantia em relação a defeitos que afetem elementos construtivos estruturais destes bens” criou uma expetativa que, quanto a mim, foi gorada.
Haverá outra oportunidade de fazer melhor… suponho.