- Incorporar na fase de projeto os requisitos inerentes às condições necessárias para uma “boa” execução da manutenção, tendo em consideração as acessibilidades aos equipamentos e adequabilidade dos espaços para o funcionamento dos mesmos;
- Incorporar nos projetos requisitos que possibilitem flexibilidade na exploração dos empreendimentos, possibilitando adequação dos espaços aos fins que se pretendam sem alterações de fundo;
Pretende-se como estas palavras trazer à reflexão um conjunto de ideias que considero fundamentais ter em conta na fase de planeamento e projeto de empreendimentos imobiliários.
1 – A Coordenação de Projetos
Quem não se lembra de ter tido problemas na fase de obra, nomeadamente:
- por causa da altura de uma viga, afinal o teto não pode ser instalado à cota prevista no projeto;
- Porque a conduta não cabe no espaço para o qual se encontra projetada;
- A profundidade do quadro elétrico é superior à espessura da parede onde vai ser instalado;
- Que mesmo por cima do quadro elétrico passa aquele tubo de esgoto ou de água.
2 – Os Requisitos para Operação e Manutenção
Também nesta área com frequência nos deparamos com dificuldades para efetuar a manutenção de equipamentos porque na fase de projeto e/ou obra, não foram acauteladas as condições necessárias para a sua execução, sem que se tenha de recorrer a malabarismos diversos:
- Aquele filtro que não se consegue substituir, porque na decisão da localização do equipamento foi apenas considerada a sua dimensão, e não o atravancamento, ou não se apercebeu que para junto a esse equipamento foi previsto um armário, uma travessa, um suporte, ou outro elemento qualquer que impede o acesso ao interior do equipamento;
- A dificuldade em retirar uma bomba, porque a dimensão do compartimento onde esta está instalada é tão exígua, que não se consegue lá entrar.
3 – Os Requisitos para Sustentabilidade - Ciclo de Vida do Empreendimento
Aspeto cada vez mais presente no dia a dia e cuja importância é fundamental para otimizar a exploração das instalações em termos de eficiência e longevidade dos equipamentos.
É pois necessário ter em consideração na fase de conceção e projeto a realização de estudos aprofundados sobre as escolhas de materiais e equipamentos, nos quais devem ser equacionados os respetivos investimentos iniciais, na fase de obra, agregados aos custos de manutenção, exploração e eficiência ao longo do ciclo de vida, por forma a garantir que efetivamente as soluções adotadas são as que melhor resultado apresentam ao nível da sustentabilidade e consequentemente técnica e economicamente mais viáveis no período de vida útil.
O binómio custo de Investimento e custo de exploração tem que estar mais do que nunca incorporado nos estudos que os projetistas efetuam, por forma a garantir que os promotores fiquem munidos de todas as ferramentas para tomar as melhores decisões tendo em consideração o ciclo de vida dos seus empreendimentos.
No capítulo dos equipamentos a instalar, é também muito importante garantir em fase de projeto espaços adequados para os mesmos, permitindo as boas condições ambientais de funcionamento, evitando assim esforços acrescidos, e/ou degradação precoce encurtando o tempo de vida útil esperado, adulterando as espetativas determinadas na escolha das soluções.
3 – Conclusões
Importa assim encarar a fase de planeamento e projeto, numa perspetiva “mais profissional” e “multidisciplinar” para garantir que durante esta fase são acauteladas as preocupações mais determinantes:
- Existência de uma coordenação efetiva entre os diversos projetos.
A fase de obra é conforme o nome indica para executar a obra, e não para fazer coordenação entre as diversas especialidades e introduzir alterações. Só assim se pode salvaguardar que não existam incompatibilidades e os custos acrescidos para os promotores não vão existir.
- Efetuar estudos que materializem os custos inerentes às fases de construção e exploração, permitindo assim, ter uma visão global dos custos inerentes a todo o ciclo de vida do empreendimento.
- Ter em consideração que os prazos para a execução dos projetos devem garantir o tempo necessário para que se realizem os diversos estudos técnicos - económicos das soluções a considerar, assim como o tempo necessário para a execução de uma coordenação efetiva entre os Projetos das várias especialidades.
- Incorporar nos projetos o correto estudo das condições de acessibilidade, implantação e manutenção dos diversos sistemas e equipamentos por forma a garantir que a operação e manutenção dos mesmos se possa efetuar sem constrangimentos, e assim possibilitar a otimização dos respetivos custos.
É, pois, necessária uma mudança de mentalidades, pelo que urge investir mais e melhor nas fases de planeamento e projeto.