Francisco Campilho
Francisco Campilho
Diretor Geral Adjunto VICTORIA Seguros

O imobiliário na inflação

14/07/2021

No passado dia 8 de julho, a seguinte notícia passava no rodapé de um telejornal: “subida de preços de casa com novos máximos na Zona Euro e EU”. O segmento residencial do mercado imobiliário português, que terá tido um crescimento médio de 5,2% no primeiro trimestre deste ano, tem vindo a acompanhar a tendência internacional daquela que é a maior classe de ativos mundial. A quebra de recordes acompanha a dos mercados de ações e não deixa de trazer à memória os ecos da exuberância irracional com que Alan Greenspan descrevia em 1996 o comportamento dos investidores e que, mais tarde, foi também usado pelo Nobel Robert Schiller no seu livro de 2000 sobre a chamada Bolha Tecnológica.

No relatório de estabilidade financeira de junho, o Banco de Portugal referia que existe uma “eventual sobrevalorização de preços” no imobiliário apesar de não prever uma quebra nos valores. E esta semana, o Banco Central Europeu anunciou que a evolução do mercado imobiliário irá integrar o índice de inflação, passando deste modo a fazer parte do processo de decisão da política monetária europeia.

São vários os fatores que têm contribuído para esta evolução do imobiliário. O nível muito reduzido das taxas de juro que influencia o custo dos empréstimos bancários, os estímulos orçamentais seguidos por muitos governos e o impacto do confinamento no nível de poupança das famílias, são alguns desses fatores comuns a muitas economias. Mas existem também outras circunstâncias especificas do mercado português como a procura por parte de não residentes ou a oferta ainda insuficiente de casas novas.

Torna-se assim difícil tentar caracterizar a atual situação do mercado e principalmente prever a sua evolução futura. Podemos, no entanto, tentar enquadrar o nosso mercado em modelos como o que foi publicado há uns meses pelo The Economist. Este modelo fazia a previsão para os mercados imobiliários de alguns países, com base em cinco fatores. Em primeiro lugar, a evolução do rendimento das famílias, no sentido em que quanto mais elevado for o rendimento maior será a possibilidade de aquisição de casa própria. Neste ponto, teremos de considerar que, em Portugal, o recente aumento da poupança resultou da redução do consumo e não de um aumento do rendimento, e que o fim das moratórias poderá vir a colocar uma pressão negativa na evolução deste fator. Um segundo indicador é o da acessibilidade de preços, no sentido em que no médio prazo, quanto menor for o custo de uma casa face aos rendimentos, maior será a tendência de crescimento. Tendo em conta a situação da nossa economia, o impacto deste fator deverá ser provavelmente neutro. Um terceiro fator a ter em conta é o nível de construção, no sentido em que não tenha influência futura nos preços, para além do impacto atual na oferta. Neste caso, continuando a haver uma falta de casas novas, o impacto poderá ser positivo. O nível de desemprego é o quarto indicador, e aquele cujo impacto é dos mais decisivos na previsão da evolução dos preços de casas. E aqui as previsões deste indicador sugerem um agravamento nos próximos anos, tendo assim uma pressão negativa nos preços. Por último, as taxas de juro, que se mantêm muito baixas, contribuem para uma pressão positiva nos preços.

No entanto, a incerteza sobre a evolução e a duração da pandemia vem tornar estas previsões ainda mais difíceis. Neste momento, passeando por Lisboa, continua a ver-se muitos anúncios de venda, mas também de casas já vendidas, e os preços anunciados não mostram sinais de redução. O mercado continua assim dinâmico, mas o comportamento dos fatores acima indicados será determinante na evolução da inflação imobiliária.