Adianto que se trata duma sentença em relação aos defeitos das partes comuns do edifício, na qual se declara que o prazo de garantia do art.5.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril (cinco anos, em caso de falta de conformidade de bem imóvel, aplicável aos contratos de compra e venda celebrados entre profissionais e consumidores) – entretanto revogado pelo DL n.º 84/2021, de 18 de outubro (direitos do consumidor na compra e venda de bens, conteúdos e serviços digitais) e do qual já falámos nesta coluna – deverá contar-se a partir da constituição da administração do condomínio, independentemente da data em que forem finalizados os trabalhos de execução do edifício.
Vejamos, no entanto, a forma como o caso acabou por ser apreciado pelo STJ: um condomínio de um prédio de catorze fogos, quatro estabelecimentos comerciais e garagens, intentou uma ação contra o construtor e o promotor imobiliário do edifício, solicitando que fossem condenados à eliminação dos defeitos existentes nas partes comuns do mesmo. O promotor contestou a ação alegando que a mesma tinha sido intentada após decorridos seis meses sobre a denúncia dos defeitos, em julho de 2015. Pela sua vez, o construtor também a contestou, alegando que a ação tinha sido intentada há mais de cinco anos sobre a entrega do edifício, em setembro de 2009, e das infraestruturas exteriores, em maio de 2010.
Numa primeira instância a ação foi julgada procedente, com a consequente condenação das partes à reparação dos defeitos, mas o promotor e o construtor recorreram para o Tribunal de Relação... o qual deu provimento ao recurso do construtor, julgando procedente a exceção da caducidade arguida e absolvendo-o do pedido do condomínio. Todavia, o condomínio recorreu desta decisão para o Supremo Tribunal de Justiça… o qual anulou o acórdão recorrido e deu por boa a decisão decretada em primeira instância.
Analisemos agora os “alicerces” do acórdão:
- O condomínio deve ser considerado como um consumidor – para efeitos de aplicação do regime mais favorável de proteção na venda de bens de consumo – desde que uma das frações seja destinada a uso privado;
- Em relação ao promotor imobiliário do edifício, o condomínio é um consumidor;
- A relação entre empreiteiro e comprador deve considerar-se como uma relação de consumo, desde que o empreiteiro conheça, ou deva conhecer, que o objetivo do dono da obra é de dividir o edifício em frações autónomas e de vender cada uma das frações autónomas a consumidores;
Em resumo, no que diz respeito ao dono de obra, o STJ entende que é aplicável o regime mais favorável ao condomínio, identificando-o como consumidor e desatendendo a sua responsabilidade, nos termos do regime da venda de coisa defeituosa, estipulados nos artigo 913º a 917º do Código Civil português (prazo de denúncia de um ano após o conhecimento dos defeitos (916º) e de interposição da ação seis meses após a denúncia dos defeitos (917º).
Já no que se refere ao empreiteiro, o STJ também exprime uma posição favorável à aplicação do Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril, desatendendo, desta vez, o consignado no art.1225º do Código Civil (prazo de garantia de cinco anos a contar da entrega do edifício ao promotor imobiliário por parte do construtor)… ou, melhor dizendo, que a data da entrega da obra, nos termos e para os efeitos previstos no n.º1 do art.1225.º do Código Civil, quanto às partes comuns, deve fixar-se na data da eleição da administração do condomínio (no caso, mais de cinco anos após a conclusão do edifício).
E convém prestarmos atenção, porque o acórdão do STJ exprime que “a data da constituição da administração do condomínio coincide (deve coincidir) com a data em que o vendedor deixa de ter poder para determinar ou influir sobre o curso das decisões dos condóminos constituídos em assembleia de interesses autónomos, correspondendo, assim, o dies a quo a partir do qual se conta o início do prazo dos cinco anos … e com plena autonomia para denunciar os eventuais defeitos existentes na obra”.
Percebem a minha inquietação?