Francisco Campilho
Francisco Campilho
Diretor Geral Adjunto da Victoria Seguros

A previsibilidade dos preços do imobiliário

22/06/2022

Se os valores de avaliação bancária do metro quadrado em Lisboa e no Porto continuam a bater recordes, também é certo que o abrandamento da oferta se traduz numa redução de 6%, desde o final do ano passado, do número de imóveis disponíveis para venda.

Numa altura em que os ativos financeiros, das ações às obrigações e até às criptomoedas, vão acumulando avultados perdas desde o início do ano, por força dos aumentos de taxas de juro e dos efeitos da invasão da Ucrânia, os preços do imobiliário parecem desafiar a lógica do investimento. Com efeito, normalmente o impacto do aumento da taxa de juro traduz-se numa redução do preço do ativo. O argumento de que, descontada a taxa de inflação, as taxas de juro reais são atualmente negativas e de que por isso o endividamento é enriquecedor, apesar de teoricamente correto, parece-me ser uma visão estática e de curto prazo.

A atual inflação teve origem no aumento dos custos da energia e dos combustíveis. Estes dois elementos, aliados ao aumento das taxas, deveriam por si só ter impacto no número de transações (nem que seja pela incerteza gerada e no tempo de concretização das operações) e potencialmente nos preços.

De acordo com uma análise em França a que recentemente tive acesso, um aumento de 0,1 pontos percentuais (p.p.) na taxa de juro, reduz em 1% a capacidade de endividamento.

Uma vez que, desde o início do ano, a Euribor 6 meses subiu cerca de 0,5 p.p., esta evolução levaria, tudo o resto constante, a uma redução de 5% da capacidade de endividamento.

No entanto, como já referido, os preços do imobiliário continuaram a aumentar no mesmo período.

Outros fatores poderão dar pistas para suportar esta evolução, mas o principal tem a ver com a situação de falta de materiais de construção e de mão de obra, que se começou a fazer sentir logo à saída do período de confinamento de 2021 e que se agravou já em fevereiro deste ano com o início da guerra na Ucrânia. O aumento generalizado e substancial dos custos de construção e de renovação, acabam deste modo por parecer sustentar as expetativas de evolução dos preços dos ativos imobiliários.

No entanto, a situação poderá ser temporária, e o agravamento das condições económicas poderá corroer a confiança e otimismo que estão na origem da continuada subida dos preços. Por outro lado, não devemos pensar que as tensões das cadeias logísticas se vão manter e que os mercados não conseguirão recuperar e reequilibrar a oferta? Será assim uma queda inevitável a médio prazo? O mais provável será uma correção dos preços, fazendo regressar à nossa realidade o ciclo do imobiliário, com os seus altos e baixos em função da conjuntura.