Passados quase seis meses desde a última vez que aqui apresentei alguns desses indicadores, e a sua possível interpretação, parece-me fazer sentido, tendo em conta as alterações da conjuntura nacional e internacional desde essa altura, registar a sua evolução.
O mais recente Inquérito do INE à Avaliação Bancária na Habitação relativo ao mês de janeiro regista um aumento deste indicador de 1,9% face a dezembro de 2022 e de 14,9% face a janeiro de 2022. É importante recordar que o crescimento homólogo em dezembro era de 13,5%, o que corresponde a uma aceleração neste início de ano. No caso dos apartamentos, o aumento do valor mediano de avaliação bancária é ainda muito significativo, tendo aumentado 16,4% relativamente ao mesmo mês de 2022.
Por outro lado, o número de avaliações bancárias voltou a cair, mostrando consistência nesta tendência uma vez que já é o oitavo mês em que se regista esta redução, que é de 25,8% face a janeiro de 2022 e de 33,3% face ao mês de maio de 2022 em que se verificou o maior número de avaliações. Esta evolução reflete o aumento contínuo da taxa de juro implícita nos contratos que atingiu o nível de 2,715%, o mais elevado desde 2012. Mais significativo é o aumento de 59,2 pontos base (pb) nos contratos de crédito hipotecário dos últimos três meses (novembro a janeiro) em que a taxa de juro já se encontra num patamar elevado de 3,307%.
A análise destes indicadores parece contraditória: por um lado um aumento do custo (taxa de juro) e um abrandamento da procura (nº de avaliações e consequentes créditos concedidos), por outro a oferta parece não se alinhar continuando a aumentar preços (valor da avaliação). A explicação para este aparente desajustamento poderá estar no enviesamento destes indicadores por força das regras da atividade bancária. Os constrangimentos trazidos pelas novas regras sobre prazos máximos e principalmente pelas taxas de esforço aceites para a concessão de crédito, explicam, a par dos aumento das taxas, a redução do número de avaliações. Estas regras, agora ainda mais apertadas, poderão, por outro lado, fazer com que o cliente bancário elegível para crédito procure um segmento do mercado imobiliário também ele mais elevado, distorcendo deste modo a visão de mercado, que poderá assim ficar mais restringida apenas a uma parte do mesmo.
Por outro lado, ao nível da construção, o índice de produção na construção, publicado pelo INE, registou uma aceleração de 0,5 pontos percentuais (pp), demonstrando assim um crescimento de 1,2% em dezembro. Relativamente aos custos de construção de habitação nova, o aumento continuou a fazer-se sentir em dezembro de 2022, com o preço dos materiais (+15,3%) e o custo da mão de obra (+6,1%) a contribuírem para um aumento médio em 2022 de 11,9%, valor superior em 6,2 pp ao que se tinha verificado em 2021.
A conclusão de há meio ano continua a ser válida: o eventual arrefecimento da construção, num mercado de habitação ainda deficitário, permite-nos pensar que as fases de sobreoferta e de recessão, cujo impacto nos preços seria mais significativo, continuam de momento afastadas do futuro próximo. No entanto, a alteração de regras, nomeadamente as que retirem a sustentação do mercado dada pelo nível da procura estrangeira e de várias geografias, vai ter impacto nas pulsações do mercado.