Depois de décadas de desertificação dos centros de Lisboa e Porto, e consequente degradação do parque imobiliário e espaço público, a grande aposta na reabilitação destes territórios só começou a ganhar escala no início da década passada, na ocasião em que o país esteve sob o auxílio financeiro internacional.
Verdadeiramente, e com expressão, a reabilitação dos centros de Lisboa e Porto teve início em 2014, com a conjugação de três fatores chave: 1) o crescimento do mercado de turismo; 2) as alterações e implementações legislativas, nomeadamente a alteração à lei do arrendamento urbano (NRAU) e a criação de programas de incentivo ao investimento estrangeiro como os vistos Gold e o regime de Residente Não Habitual; 3) e a criação de benefícios fiscais específicos para a reabilitação (nomeadamente taxa de IVA reduzida a 6% e isenções de IMT e IMI durante um período) e de um enquadramento legal para a sua implementação e agilização nos processos de licenciamento (53/2014).
Com esta envolvente, vários investidores nacionais e internacionais protagonizaram uma primeira vaga de investimento, com a aquisição de edifícios inteiros para posterior transformação e modernização. A maioria dos projetos passou por reabilitar edifícios que estavam ocupados por escritórios (ou outros serviços) para o seu uso original, que era de habitação. Olhando agora só para o Porto, esta primeira vaga de investimento incidiu no núcleo do Centro Histórico, privilegiando zonas com a Baixa, Mouzinho/Flores ou os Aliados. Estes “novos” edifícios partiam de uma realidade urbana já construída, de pré-existências geralmente bem integradas, e permitiram que o centro do Porto tivesse novamente vida e voltasse a ser um polo de interesse público. Todo este movimento permitiu ainda o desenvolvimento de negócios de alojamento local de várias escalas e potenciou a abertura de espaço a novos conceitos de retalho. Novas marcas internacionais, na hotelaria e no retalho, começaram a olhar para o Porto como destino de expansão, surgiram novas propostas de alojamento e restauração, com as lojas de proximidade e de bairro a reemergirem. Os Clérigos foram um ótimo exemplo desta renovação no comércio do Porto.
Numa segunda vaga de investimento, os investidores começaram a olhar para oportunidades com um horizonte temporal alargado e a natureza dos projetos também evoluiu, além de o próprio Estado começar a ser um gerador de oferta mais ativo, pois é um proprietário de relevo no centro das cidades. O foco do investimento passou a abranger intervenções de grande dimensão, incluindo conjuntos de edifícios, quarteirões e projetos estruturantes, numa lógica de atuação que permitiu a implementação de novos conceitos de hotelaria urbana, escritórios e projetos de usos mistos. Nesta nova fase, a dinâmica da reabilitação urbana saiu dos centros históricos, onde se deu o seu arranque, para outros bairros residenciais. Foi então que a reabilitação urbana ganhou uma nova expressão, com o alargamento do conceito e da sua dinâmica à reformulação/regeneração de uma determinada área da cidade, a partir de um projeto estruturante.
Um dos exemplos mais emblemáticos é, no Porto, o projeto Bonjardim. Situado no coração da Baixa, o projeto requalifica toda a área de um quarteirão, o quarteirão D. João I. Serão cerca de 90 apartamentos, mais habitações branded residences, um hotel de 4 estrelas com 280 quartos e uma área de comércio com 16 lojas. No centro do empreendimento, ficará uma praça pública com zonas ajardinadas, esplanadas, cafés, restaurantes e lojas, pensada para ser uma área de
usufruto da cidade. O conceito não podia ser melhor – um projeto de regeneração que tem como responsabilidade atualizar a cidade, aumentar a sua capacidade populacional, mas respondendo aos novos conceitos de vida e lazer. E tudo isto, promovendo uma relação de continuidade com a identidade do espaço urbano – e não apenas trabalhos cegos assentes na manutenção de fachadas. A aceitação do público é a melhor prova do sucesso deste projeto: em sete meses de vendas, estão colocados 80% dos apartamentos. Com muito orgulho, a equipa de Capital Markets Development da JLL conduziu o processo de venda deste quarteirão a um investidor que confiou à nossa equipa residencial a comercialização das futuras unidades habitacionais. Por outro lado, o nosso departamento de Markets, através da equipa de Retail Leasing, ficou com a responsabilidade em co-exclusivo, da comercialização das lojas.
Entretanto, assistimos já a uma nova vaga de investimento, com a dinâmica da regeneração a alastrar-se para muitas outras realidades urbanas. E é uma regeneração que já não se esgota na intervenção sobre uma pré-existência. Pode passar por dar vida com um novo projeto a uma parte da cidade, que antes estava “desocupada”. No caso da região do Porto, um dos melhores exemplos deste movimento novo é Matosinhos. Há poucos meses, a nossa equipa de Development concluiu a venda de um lote de terreno em Leça da Palmeira a um investidor internacional para o desenvolvimento de um projeto residencial, que promete criar uma nova centralidade naquela zona para a classe média.
O impacto destas ações sobre as cidades tem sido enorme e pode ainda alastrar muito mais. Há uma contaminação virtuosa que não deve parar. Além disso, deveríamos aprender, como país, uma lição com a reabilitação. É incontornável que a agilização e a promoção da regeneração das cidades se deveram, em muito, à forma como se construiu um enquadramento fiscal e legislativo favorável. Esta é uma estratégia que deveria servir de base a outras iniciativas igualmente importantes, desejadas e urgentes, como a construção nova para arrendamento e promoção para a classe média, dado o enorme desequilíbrio entre oferta e procura e a escassez de produto atualizado, sustentável e acessível para habitação.