Desta feita, gostaria de aprofundar mais um pouco a identificação de alguns eventos que, no caso de se revelarem reais, podem afetar o sucesso do projeto imobiliário e a da construção, não esquecendo também de abordar as eventuais medidas de gestão inerentes.
Seguramente, todos temos em mente os riscos comerciais, de projeto, financeiros, de governação e cumprimento, especulativos, reputacionais… e até de alterações legislativas “no meio do jogo”. Não obstante, pergunto-me se, em todos os casos, tomamos o devido tempo para considerar aqueles riscos que “nunca acontecem” …
Os riscos que “nunca acontecem” do lado do promotor são tipicamente as perdas de benefícios exigidas por atrasos na entrega, a responsabilidade solidária e subsidiária com os restantes intervenientes no processo construtivo, as reclamações de terceiros relacionadas com terrenos desocupados e imóveis devolutos, a compensação de danos e prejuízos sofridos pelos adquirentes do edifício – ou partes dele – em consequência dos trabalhos de execução, embora se manifestados no período posterior à entrega do imóvel por parte do construtor, o risco da culpa in elegendo ou in vigilando…
Do lado do empreiteiro, normalmente, “nunca acontecem” incêndios, danos às condutas aéreas ou subterrâneas, perdas devidas a enxurradas, estragos derivados dos ensaios de carga das instalações, despesas incorridas para evitar ou limitar ou agravamento de perdas ou danos iminentes, remoção de escombros, demolições e limpezas de lamas, percas de materiais de construção nas operações de carga e descarga...
Poder-se-á considerar, é claro, que o “nunca acontecem” revela uma forma de expressar a decisão de gestão tomada após a identificação e medição dos riscos elencados (ignorá-los e deixá-los ao acaso). Não obstante, também poderá não ser o caso e por isso julgo, valerá a pena dedicar-lhes alguma atenção.
Assim, identificados os riscos descritos, escolhidos os mais gravosos na nossa realidade (eventos que teriam a capacidade de colocar em causa a sobrevivência do promotor ou o empreiteiro) e mensurados os eventuais impactos derivados da sua ocorrência, toca decidir e elaborar o plano de ação. Aceitamos, mitigamos, equacionamos uma alternativa, normalizamos, transferimos, ou ignoramos, sendo certo que, em todos os casos, teremos de financiar cada uma das escolhas?
Vejamos… nos eventos que “nunca acontecem” no âmbito do promotor imobiliário, o que seria mais recomendável? Ignorar as responsabilidades? Financiar as perdas de benefícios por atrasos na entrega ao comprador? Aceitar a possibilidade de litígio na eventualidade de uma solicitação de compensação por danos e prejuízos?
Já na esfera dos que “nunca acontecem” no campo de ação do empreiteiro, o que pareceria aconselhável? Facultar os capitais próprios para fazer face aos danos derivados dos trabalhos de execução? Normalizar os processos operacionais por forma a evitar o aparecimento de falhas que comprometam o bom fim da construção? Exigir uma miríada de responsabilidades contratuais aos restantes intervenientes nos trabalhos, no intuito de trasladar a nossa?
Será que sem a gerência dos riscos que “nunca acontecem” e a transferência calculada dos que identifiquemos como riscos-chave conseguiremos enfrentar – na nossa função de responsáveis da gestão de empresas do imobiliário e a construção – uma ocorrência violenta ou grave? E, mesmo que sejamos capazes de fazê-lo, poderemos garantir a continuidade da atividade produtiva? Na minha opinião, e salvo raras exceções – que, certamente, existirão – a resposta a ambas as perguntas é esta: duvido.