Por motivos de diversificação de risco, procura de yields mais atrativas, mercado ocupacional dinâmico, alterações estruturais na forma como vivemos e interagimos entre nós, entre outros, são fatores que atraem promotores, operadores e investidores imobiliários para classes de ativos mais “alternativas”. Uma delas é sem dúvida a “Silver economy”, onde se insere o chamado “senior housing” (com tantas subcategorias subsequentes), cujos fundamentais são evidentes e muitos players já dedicam boa parte dos seus investimentos a este sector emergente.
Em primeiro lugar há que explicar o que é este conceito de “senior housing”, que é uma classe de ativos de rendimento dentro da família do healthcare (saúde) que se dedica ao alojamento de pessoas essencialmente de faixas etárias mais elevadas. Existem diversas subcategorias dentro deste grupo como as nursing homes (residências assistidas e medicalizadas), independent Living (residências/apartamentos não medicalizados), entre outros. Para um leitor menos familiarizado com estes conceitos, trata-se de residências em edifícios fisicamente semelhantes a pequenos hotéis, com diversos quartos, grandes áreas de lazer e apoio médico para os seus utentes. Geralmente os clientes da residência pagam uma renda mensal para usufruir do alojamento, alimentação e de um conjunto de serviços complementares.
Enquanto que em diversos países o mercado já está consideravelmente desenvolvido e maduro, como nos EUA, França, Alemanha e outros países do Norte/Centro da Europa, os países da Europa do Sul incluindo Portugal deram os primeiros passos rumo a um amadurecimento apenas nos últimos 5 anos.
O mercado Português é caracterizado por uma forte componente de oferta pública, alicerçada essencialmente em instituições da segurança social ou de caridade social como centros paroquiais e misericórdias. Para termos uma ideia, dentro das residências assistidas com mais de 90 camas, 81% são públicas e 64% são operadas por misericórdias. Existiam até há bem pouco tempo poucos operadores privados a operar em Portugal e não deixa de haver, como em qualquer outro mercado ou serviço, espaço para estas poderem também apresentar oferta diferenciada para quem queira aderir. O panorama atual é de uma maior diversidade de players a expandir no nosso país, mas ainda se contam, apenas, com cerca de 3,400 camas privadas em Portugal. Se considerarmos todo o universo de residências (medicalizadas ou não), verificamos que existem um total de 99,660 camas e uma taxa de cobertura (Nº camas/Nº pessoas <65 anos) de apenas 4.3%, abaixo dos 5% definidos pela Organização Mundial de Saúde. Assim, verifica-se uma enorme necessidade de alojamento, agravada por uma crescente pressão social.
Se atendermos aos fundamentais de mercado encontramos uma população envelhecida e com uma pirâmide social a inverter-se cada vez mais; Esperanças médias de vida a crescer e a superar os 80 anos; calcula-se que a população mundial com mais de 85 anos nos países desenvolvidos cresça cerca de 180% até 2050, chegando a representar perto de 15% do total em 2100; Em Portugal estes indicadores são ainda mais exacerbados, sendo o nosso país atualmente um dos com maior taxa de envelhecimento do mundo, com uma percentagem de 23% de pessoas acima dos 65 anos e com tendência crescente (36% em 2035 – dados do INE e Oxford Economics). A dependência das faixas etárias mais velhas também é, infelizmente, demasiado elevada (36% em Portugal).
Assim e tendo em conta este panorama, não é de espantar que diversos agentes económicos ligados a esta indústria tenham olhado para Portugal com interesse, tendo em conta a já mencionada estrutura social do país mas também fatores endógenos que nos tornam quase únicos num mundo global: o nosso clima, custo e estilo de vida, uma vasta oferta de serviços de saúde, entre outros, atraem hoje inúmeros reformados mundiais (essencialmente Europeus) para passarem o seu último terço da vida num país bastante agradável de se viver. Portugal tem todas as condições de se tornar um país único para esta faixa etária, à semelhança do que é hoje a Flórida dentro dos EUA.
Nem tudo são rosas: grandes barreiras à entrada fruto da (necessária) regulação, elevadíssimo capital intensivo, demasiada complexidade na operação, alguma rotação e pouca capacidade financeira dos Portugueses em geral para o arrendamento têm sido alguns dos entraves a um maior desenvolvimento deste mercado no nosso país. Não obstante, a somar à já mencionada dependência social, existirão com toda a certeza nas gerações “mais novas” novas tendências e abordagens a esta fase da vida. O velho estigma de se sair da casa de uma vida em troca de uma melhor experiência social irá certamente banalizar-se e tornar-se normal, como já se verifica em mercados mais desenvolvidos, com elevadas taxas de ocupação e crescente aparecimento de novos projetos e conceitos inovadores, sempre com procura elevada por parte de consumidores finais.
Em Portugal já se vislumbra o aparecimento de novos conceitos, longe dos tão malogrados lares, com diversos espaços de convivência e partilha onde se consegue ter experiências agradáveis com pessoas da mesma faixa etária e com interesses semelhantes. Havendo procura por parte de ocupantes, existe vontade em operar e desenvolver estes novos conceitos. Havendo ocupante, operador e promotor (e negócios sustentáveis), existirão por consequência investidores imobiliários dispostos a assumir o risco em adquirir ativos desta nova classe de ativos. Tendo em conta a pouca maturidade deste mercado, as yields transacionadas no mercado ainda são atrativas, comparativamente com outras classes de ativos mais consolidadas.
Assim, com estes fundamentais de mercado tão evidentes, não admira que novos players tenham aparecido no mercado Português de forma tão rápida, evolução apenas limitada pelo elevado custo de terreno e de construção (e da fiscalidade…) que impossibilita o aparecimento de ainda mais projetos e oferta em Portugal.
Mas a Silver Economy e o Senior Housing estão aí à porta e será um mercado bastante relevante em Portugal e no mundo nas próximas décadas.