Hugo Santos Ferreira
Hugo Santos Ferreira
Vice-Presidente Executivo da APPII

Tornar mais atrativa a Renda Acessível

17/03/2021

No recente Portuguese Investment Property Survey (Confidencial Imobiliário e APPII), o segmento “build to rent” foi considerado como possibilidade de investimento atrativa para 73% dos promotores.

Numa altura em que vivemos um grave problema de acesso à Habitação, temos que pensar em soluções para o resolver.

A principal razão para os preços altos surge quando há mais procura que oferta. Para aumentar a produção da oferta, há que trabalhar os seguintes eixos:

  1. Disponibilizar mais matéria prima (edifícios para reabilitar ou terrenos para construir);
  2. Reduzir o tempo e simplificar os licenciamentos urbanísticos (caso contrário, o “produto” torna-se escasso e por isso de maior valor);
  3. Criar um ambiente propício ao investimento, com enquadramento jurídico-fiscal atrativo e duradouro;
  4. Melhorar o tempo de resposta e atuação da justiça.

Infelizmente, temos vindo a observar algumas abordagens experimentalistas por parte dos nossos governantes, que afetam sempre a produção de mais oferta, criando danos de longo prazo no mercado:

  • Condicionamento do mercado, procurando a limitar preços;
  • Legislação de proteção de inquilinos desequilibrada para os senhorios;
  • Intervenção direta do Estado na produção, substituindo a iniciativa privada, com modelos de negócio inviáveis, em concorrência desleal;
  • Redução da procura, tentando afastar investidores e turistas.

Todas estas medidas são danosas para um saudável e produtivo mercado de arrendamento, afastando o investimento privado e criando graves problemas financeiros para o municípios e Estado central.

Aconteceu em Portugal durante décadas, com o congelamento de rendas e mais recentemente com a reversão das alterações ao NRAU, mas também noutros países e cidades, como é o caso de Berlim, em que se congelaram as rendas nos edifícios anteriores a 2014, beneficiando apenas quem já vivia nesses fogos, tendo provocado um enorme aumento de rendas nos restantes apartamentos, a redução na oferta e o afastamento de investidores no sector.

Em Portugal, o Governo está apostado na produção de habitação pública “acessível”. No PRR, o “parque público de habitação a custos acessíveis” será criado recorrendo a um financiamento de 774 M€. O próprio Governo já assumiu que este montante é escasso, tendo em conta a dimensão do problema, mas mesmo assim pretende investi-lo diretamente, apenas resolvendo uma parte e não procurando soluções para atrair investimento privado para o resolver na totalidade. Por outro lado e tratando-se de financiamento, urgia clarificar qual o modelo de negócio que o sustenta e como irá ser pago.

Se o Governo entende que as necessidades de investimento são bastante superiores às suas capacidades, porque não canaliza esforços e recursos para criar condições para atrair investidores privados que possam assumir os números em falta?

O arrendamento é o setor de investimento preferencial para a maioria dos investidores e por isso temos hoje excelentes oportunidades, que não podemos desperdiçar, de os atrair a investir e ajudar-nos a resolver este problema social. No entanto, os repetidos anúncios públicos de pretensos investimentos para habitação acessível, não concretizados em projetos e localizações, não são decerto a melhor estratégia. Quem se arrisca a entrar num mercado em que o Estado pretende ser o maior interveniente, com modelos de negócio não conhecidos e que provavelmente são inviáveis?

Com medidas públicas certas conseguiremos uma grande atração de investimento, como sucedeu na reabilitação urbana, onde o Estado não teve que colocar um Euro. Assim, para além de criarmos um mercado de arrendamento sustentável, duradouro e acessível, teremos um forte motor de dinamização e recuperação económica do País.

Para incentivar o aumento de oferta de Habitação, devemos:

  1. Disponibilizar o vasto património público (edifícios e terrenos), vendidos a privados de forma condicionada, dedicado à construção de habitação para arrendamento e num determinado prazo;
  2. Apostar na urbanização de terrenos públicos expectantes nos centros das cidades, de modo a aumentar a oferta de terrenos;
  3. Simplificar e acelerar licenciamentos;
  4. Criar condições legais e fiscais para incentivar e atrair investimento internacional.

A APPII e os seus Associados estão empenhados em participar na solução dos problemas da Habitação. Estamos a trabalhar junto do Governo o detalhe de todas estas soluções, para contribuir para um mercado da Habitação mais equilibrado e acessível a todos.