O IDS Grupo começou no imobiliário, mas hoje movimenta-se também nas áreas financeira, do private equity e da tecnologia. O que é que deixou de fazer sentido numa empresa imobiliária tradicional para justificar esta diversificação?
Esta diversificação representa, de certa forma, um regresso às origens. A minha formação e o início do meu percurso profissional estiveram ligados à área financeira, em particular ao mercado de capitais, através da Fincor, uma corretora independente. O imobiliário surgiu posteriormente, como consequência desse percurso e também da afinidade que fui desenvolvendo com o setor, ao longo de cerca de 15 anos de experiência ligada à área financeira.
Por isso, nunca encarei o imobiliário como uma atividade isolada. Pelo contrário, sempre procurei olhar para o negócio de uma forma mais transversal, identificando oportunidades e procurando criar valor para além do próprio setor.
A entrada no private equity surge precisamente dessa lógica de diversificação, mas também de um interesse pessoal por diferentes setores da economia e pelo desafio de transformar empresas, melhorar a sua organização e potenciar o seu crescimento. Ao longo do tempo, fui identificando uma oportunidade muito clara em Portugal: existe um défice significativo de método e de rigor na gestão de muitas empresas, sobretudo na definição e execução de estratégias de médio e longo prazo.
É nesse espaço que queremos atuar. O nosso objetivo não é apenas investir capital, mas participar ativamente na transformação das empresas, trazendo conhecimento, disciplina de gestão, visão estratégica e capacidade de execução. A tecnologia surge também neste contexto, como uma ferramenta cada vez mais transversal e essencial para aumentar a eficiência, a competitividade e a capacidade de crescimento das organizações.
Mais do que uma diversificação face ao imobiliário, vejo esta evolução como a construção de um grupo com competências complementares, capaz de identificar oportunidades em diferentes áreas e, sobretudo, de criar valor através de uma visão de longo prazo.
O imobiliário português atravessa um momento paradoxal: há procura e capital disponível, mas faltam casas e os custos continuam a dificultar novos projetos. Onde estão hoje as melhores oportunidades de investimento e onde estão os maiores riscos?
As grandes oportunidades continuam a estar nos grandes centros urbanos. Existe uma migração natural de pessoas e atividade económica para estas zonas, o que tem gerado um aumento da procura que não está a ser acompanhado por uma oferta suficiente. Esse desequilíbrio explica, em grande medida, a pressão que continua a existir sobre os preços.
Mesmo que conseguíssemos aumentar significativamente a oferta, há um fator que continuará a condicionar o preço das casas: o custo de construção. Para assistirmos a uma redução mais estrutural dos preços, seria necessário atuar também sobre os chamados custos de contexto, desde a morosidade dos processos de licenciamento e a burocracia até à regulação bancaria e às condições de financiamento. É igualmente importante aumentar a densificação dos centros urbanos, incluindo através de uma construção em altura, quando urbanisticamente adequada.
Mas não podemos olhar apenas para os grandes centros. É fundamental desenvolver e tornar mais atrativas as zonas periféricas, criando melhores condições de habitação, mobilidade, serviços e emprego. Isso permitiria distribuir melhor a procura e aliviar a pressão que hoje se concentra sobretudo em Lisboa e no Porto.
Do lado dos riscos, não antecipo, neste momento, grandes riscos estruturais para o setor nos próximos três a cinco anos. O imobiliário tem demonstrado uma resiliência muito significativa. Passámos por uma pandemia, por um período de taxas de juro elevadas e por alguma desaceleração da economia, e, ainda assim, o setor manteve uma dinâmica muito forte.
Continuamos a assistir a uma procura robusta, quer por parte dos compradores nacionais, quer por parte da procura internacional. Naturalmente, isso não significa que não existam riscos ou que todos os segmentos e localizações tenham o mesmo comportamento. Mas, olhando para os fundamentos do mercado e para o desequilíbrio persistente entre procura e oferta, continuo a ver o imobiliário português como um setor com boas perspetivas no médio prazo.
O YUNO representa um investimento de grande dimensão no Porto e aposta numa zona muito marcada pela população universitária. Que leitura fizeram do mercado para avançar com um projeto desta escala?
O YUNO nasce precisamente da identificação de uma necessidade muito específica na zona onde está inserido. Fizemos uma leitura do mercado e percebemos que existe uma procura muito relevante por parte da comunidade estudantil, mas não só. Há também uma procura crescente de jovens profissionais, profissionais de saúde, professores e pessoas ligadas às profissões liberais, que procuram soluções de habitação mais flexíveis, funcionais e ajustadas ao seu estilo de vida.
É essa procura que está na origem do conceito YUNO. Desenvolvemos apartamentos otimizados, pensados para responder às necessidades de quem valoriza eficiência, conforto e, sobretudo, uma dimensão de comunidade.
O conceito assenta também no YUNO Club, que é uma componente central do projeto. É um espaço de convívio, trabalho e partilha, que permite complementar a área privada do apartamento com um conjunto de espaços e serviços de utilização comum.
No fundo, quisemos que o apartamento não terminasse à porta de casa. O espaço privado é apenas uma parte da experiência; para além dessa porta existe uma extensão do próprio apartamento, através de espaços que permitem trabalhar, conviver, estudar e socializar.
Foi esta leitura do mercado e a identificação desta necessidade concreta que nos deram confiança para avançar com um projeto desta dimensão no Porto.
Durante anos o imobiliário português tem-se concentrado sobretudo nas zonas mais óbvias. Acredita que estamos a entrar numa fase em que o verdadeiro valor estará cada vez mais na capacidade de identificar localizações antes de elas se tornarem “premium”?
Estamos estrategicamente presentes em localizações prime, mas acreditamos que o nosso papel, enquanto operador com alguma relevância no setor, vai além de identificar localizações que já são reconhecidas como premium.
Temos também a responsabilidade de ajudar a fazer cidade, e isso significa identificar boas oportunidades em zonas com potencial de transformação e contribuir para que essas localizações se tornem novas referências.
O verdadeiro valor está muitas vezes em conseguir antecipar essa evolução: perceber para onde a cidade está a crescer, quais são as novas necessidades das populações e que investimentos podem contribuir para transformar uma determinada zona.
É essa capacidade de antecipação, aliada ao conhecimento do mercado e à capacidade de executar projetos de qualidade, que permite criar valor de forma sustentável. Mais do que estar apenas onde a cidade já chegou, queremos também participar na construção dos lugares onde a cidade vai querer estar no futuro.
O Porto vive uma forte transformação urbana e imobiliária. Existe o risco de a cidade perder parte da sua identidade e acessibilidade à medida que se torna mais atrativa para investidores e compradores internacionais?
Não acredito que a identidade do Porto esteja em risco. O Porto continua a ter uma identidade muito própria, uma cultura muito vincada e um papel de referência em todo o Norte do país. É precisamente essa autenticidade que, em grande medida, explica a sua crescente atratividade.
Naturalmente, existem desafios que têm de ser abordados. Mas não acredito em respostas simples nem em posições extremadas. A transformação de uma cidade é inevitável e, quando é bem conduzida, pode ser uma oportunidade para melhorar a qualidade de vida de quem nela vive.
Para mim, identidade não é apenas preservar edifícios ou determinadas características urbanas. É também garantir que a cidade continua a ser um lugar onde as pessoas podem viver com qualidade, segurança, mobilidade e acesso a serviços, mantendo os seus valores de proximidade, comunidade e partilha.
O desafio está precisamente em encontrar esse equilíbrio: acolher o investimento, o turismo e a crescente procura internacional, sem perder aquilo que torna o Porto único e sem deixar de criar condições para que a cidade continue a ser, acima de tudo, uma cidade para quem cá vive.
Acredito que é possível conciliar estas duas dimensões. Uma cidade atrativa para quem chega pode e deve continuar a ser uma cidade boa para quem cá está.
O seu percurso mostra uma clara disponibilidade para investir em setores e ativos muito diferentes. Quando analisa uma oportunidade, o que pesa mais: o potencial financeiro, a possibilidade de transformar um ativo ou a convicção de que está a entrar num setor antes dos outros?
Olhamos, naturalmente, para a criação de valor do ponto de vista financeiro, mas não de forma isolada. Avaliamos também o impacto social dos nossos investimentos e a forma como estes podem contribuir para melhorar a vida das pessoas.
A sustentabilidade ambiental é igualmente uma dimensão que não podemos descurar. Procuramos, por isso, oportunidades em que exista não só potencial financeiro, mas também capacidade de transformação e criação de valor no longo prazo.
No fundo, mais do que estar à frente dos outros, interessa-nos estar certos sobre o valor que podemos criar.
O IDS tem vindo a investir também em tecnologia e inteligência artificial aplicada à gestão de ativos imobiliários. A IA será apenas uma ferramenta para tornar o setor mais eficiente ou poderá mudar profundamente a forma como se compra, constrói e gere imobiliário?
Neste momento, o nosso foco na tecnologia, nomeadamente na inteligência artificial, está sobretudo orientado para a melhoria de processos, a digitalização e o aumento da produtividade no setor imobiliário.
Estamos convictos de que, se conseguirmos desenvolver soluções que nos permitam melhorar a gestão dos nossos ativos imobiliários, estaremos também a criar ferramentas com potencial para ser utilizadas por outras empresas do setor e até por proprietários individuais.
Acreditamos, por isso, que a inteligência artificial será cada vez mais uma ferramenta essencial na gestão imobiliária. Estamos ainda numa fase inicial, mas o potencial de transformação do setor é muito significativo.
A construção é hoje um dos grandes estrangulamentos do imobiliário português. Acredita que o setor terá de mudar profundamente – industrialização, tecnologia, novos modelos de construção… – para conseguir responder à falta de habitação?
A construção é, verdadeiramente, um dos grandes desafios do setor imobiliário e acreditamos que a resposta terá de passar por uma maior industrialização do processo construtivo.
É uma evolução inevitável, sobretudo perante a atual escassez de mão de obra. A construção em fábrica permite aumentar significativamente o leque de profissionais que podem participar no processo, melhorar a produtividade e, potencialmente, reduzir prazos e custos.
Estamos já a trabalhar nessa direção. Neste momento, temos em desenvolvimento o projeto SAND, na Torreira, que contempla nove moradias e assenta num modelo de construção totalmente industrializado.
Acreditamos que este tipo de abordagem terá um papel cada vez mais importante na resposta às necessidades de habitação em Portugal.
Num mercado em que todos falam de crescimento, qual é a importância de saber dizer “não” a um investimento? Há oportunidades que parecem excelentes no papel, mas que o IDS recusa automaticamente?
Sim. Diria que a capacidade de saber dizer “não” é tão importante como a capacidade de identificar uma boa oportunidade. O IDS acaba por avançar com menos de 5% dos projetos que analisamos mensalmente.
Interessa-nos estar em projetos nos quais tenhamos a convicção de que podemos criar valor, não apenas do ponto de vista financeiro, mas também para a sociedade e para as pessoas.
Procuramos desenvolver projetos com conceito, detalhe e uma visão de longo prazo. Se avançamos, queremos que o resultado tenha qualidade suficiente para se tornar, de alguma forma, uma referência.
Se tivesse de olhar para Portugal a dez anos, qual é a grande transformação que acredita que ainda não estamos a perceber no imobiliário mas que poderá mudar profundamente o setor?
A grande transformação será, efetivamente, a que já estamos a assistir a industrialização do setor, como já referi anteriormente. Acredito que a construção terá de evoluir para modelos mais industrializados, mais eficientes e com maior capacidade de resposta às necessidades do mercado.
Mas também vamos assistir a uma transformação na própria forma de viver. A tendência para áreas mais otimizadas, funcionais e adaptadas às novas necessidades das pessoas já se tem vindo a afirmar nos últimos anos e acredito que se irá acentuar.
Nos próximos dez anos, vamos provavelmente construir de forma diferente e, ao mesmo tempo, viver de forma diferente. O imobiliário terá de acompanhar essa evolução.
