A Alma Development nasceu com uma presença forte no Norte. O que mudou na estratégia da empresa?
A Alma Development teve, numa primeira fase, uma aposta mais concentrada no mercado do Porto. Esse ciclo correu bem, criou uma base sólida e um pipeline relevante. Com mais de 200 milhões de euros em projetos residenciais em carteira, estamos agora numa fase diferente, em que a Grande Lisboa passa a ser uma prioridade estratégica.
Em que projetos é que a Alma Development está atualmente a trabalhar?
Temos vários projetos em diferentes fases. O Essence New Tradition, nas Antas, no Porto, um empreendimento residencial de gama média-alta com assinatura dos arquitetos OODA, composto por quatro edifícios com 84 apartamentos, está em fase final de obra, com entrega da primeira fase prevista para o verão e da segunda fase para o final do ano. Em paralelo, temos o Caxias Heights, em Oeiras, um projeto de segmento médio alto com 24 apartamentos de tipologia T3 e T4 Duplex , com conclusão prevista também para final de 2026. Destaco ainda o Jardim dos Moinhos, em Gaia, o maior projeto em carteira e aquele que melhor traduz a nossa visão de fazer cidade.
Essence New Tradition, no Porto, um dos empreendimentos residenciais da Alma Development
O que torna o Jardim dos Moinhos um projeto tão emblemático?
Mais do que a dimensão, destaca-se pelo conceito. Trata-se de um terreno com cerca de sete hectares, no Canidelo, em Vila Nova de Gaia, com uma construção faseada de cerca de 50.400 m² acima do solo. O projeto conjuga densidade urbana com qualidade ambiental e criação de comunidade. Está localizado no limite do núcleo urbano, permitindo proximidade à praia, à autoestrada e ao centro, sem perder o contacto com a natureza. Integra zonas verdes estruturantes, cursos de água, passadiços e uma área de mata antiga, criando um ecossistema que melhora a qualidade de vida dos residentes. Com um investimento na ordem dos 17 milhões de euros, as infraestruturas do Jardim dos Moinhos já estão concluídas e a intenção é arrancar com as obras da primeira fase no segundo semestre do ano.
Apesar desta aposta em Lisboa, continuam a investir no Norte?
Sim, mas de forma mais seletiva. Estamos a ultimar a aquisição de um terreno no centro do Porto para um projeto residencial orientado para a classe média, pensado para famílias jovens e agregados monoparentais que precisam de viver no centro da cidade, mas que têm um ticket mais reduzido. Será um empreendimento com apartamentos, maioritariamente T1 e T2, com áreas mais compactas, mas muito bem pensadas.
E olhando para o médio prazo, quais são os objetivos?
Nos próximos três anos, queremos crescer na Grande Lisboa com mais um ou dois projetos. Um dos objetivos no curto prazo é avançar com pelo menos um desses investimentos. No Porto continuaremos atentos, mas com menor prioridade, porque o nosso pipeline nessa região já é muito significativo. Outro eixo da nossa visão futura passa pela diversificação, nomeadamente nas áreas de indústria e serviços.
Tem-se falado num arrefecimento da procura residencial. Sentem isso?
Não. Pelo menos nos segmentos em que operamos. Vendemos maioritariamente ao mercado nacional e não sentimos uma quebra de procura nas gamas média e média-alta. O que mudou foi o limite financeiro dos compradores. O ticket deixou de crescer: as pessoas continuam a comprar, mas menos metros quadrados.
Ou seja, o desafio é acertar no produto?
Exatamente. O problema nunca está só no preço por metro quadrado, está no valor final da casa. As pessoas continuam a comprar, mas dentro de limites claros impostos pela taxa de esforço, pelo capital disponível e pelo acesso ao crédito. Mesmo nos segmentos mais altos, muitos compradores recorrem a financiamento. Não é possível esticar o ticket indefinidamente. O segredo está em acertar no ticket, e isso obriga a repensar profundamente o produto.
Como é que isso se traduz na prática do projeto?
Através de uma maior eficiência do espaço. As casas tendem a ser mais compactas do que eram há dez ou 15 anos, mas isso não é necessariamente um problema, desde que sejam bem desenhadas. Reduzimos áreas de circulação pouco utilizadas, apostamos em zonas sociais abertas, repensamos áreas privadas tradicionais e, sobretudo, reforçamos muito as áreas comuns.
Que papel têm as zonas comuns nesta equação?
Um papel central. Espaços como lavandarias, coworking, ginásio e sala multiusos ou áreas comunitárias permitem retirar usos da área privativa e transferi-los para zonas comuns, que são mais eficientes e menos caros do ponto de vista do custo global. Cada metro quadrado tem um custo elevado, pelo que a questão é sempre a mesma: esse metro é mesmo necessário dentro do apartamento? Se alguém pensar o projeto de forma integrada, consegue reduzir a área privativa sem comprometer a qualidade de vida.
Qual é hoje o maior bloqueio à produção de nova habitação?
É a incerteza e a instabilidade regulatória, associadas a custos de construção elevados e a regras que mudam a meio do jogo. O problema é conseguir desenvolver projetos num contexto de enorme imprevisibilidade.
A questão do IVA tem sido muito polémica. Como é que a vê?
A coexistência de taxas de IVA diferentes na construção nova cria distorções comerciais e pode não ter o efeito pretendido e não se traduzir numa redução efetiva do preço para o cliente final. O efeito prático e imediato para quem compra pode não ser relevante no curto prazo, mas o impacto na capacidade de produzir habitação é enorme. O que se revelou particularmente penalizador para o mercado foram as alterações retroativas em interpretações fiscais associadas a projetos de gerações anteriores. Essas revisões introduziram um grau de incerteza que, independentemente dos impactos diretos em casos concretos, acabou por contaminar a perceção de risco e atrasar decisões de investimento. Esse efeito indireto é especialmente negativo num contexto em que o setor precisa de previsibilidade para aumentar a oferta de forma consistente.
Que consequências é que isso pode ter?
Já está a ter: a confiança dos investidores e dos promotores está em níveis muito baixos, o que faz com que os projetos não saiam do papel e a oferta continue a ser escassa. E pode ter ainda sérias consequências sistémicas. Construtoras de pequena e média dimensão podem não resistir a este nível de instabilidade, o que reduz a capacidade produtiva e leva a menos casas no mercado.
Há alguma mensagem final que queira deixar?
Podemos anunciar milhares de casas, mas sem empresas para as construir, pessoas para trabalhar e regras estáveis para investir, estas não vão aparecer. Sem previsibilidade legislativa e fiscal, muitas empresas ficam em espera — e isso não faz bem ao mercado nem a quem precisa de casa.
