Reabilitação urbana e arrendamento e enfrentam novos desafios e oportunidades. A Ordem dos Contabilistas Certificados esclarece o alcance temporal da nova legislação sobre o IVA de 6%, enquanto a APPII saúda a reforma do arrendamento e apela ao consenso político.
IVA de 6% nas reabilitações só vale para imposto exigível a partir de 2022
A nova lei que clarifica a aplicação do IVA de 6% nas obras em áreas de reabilitação urbana desde 2009 só se aplica ao imposto exigível a partir de 1 de janeiro de 2022, entende a Ordem dos Contabilistas.
Num parecer divulgado no dia em que foi publicada a lei n.º 48/2026 – que procede a uma “interpretação autêntica” das regras de aplicação do IVA reduzido –, a Ordem dos Contabilistas Certificados (OCC) analisa como é que as normas produzem efeitos no tempo.
Em causa está a legislação que procura resolver situações em que, no passado, entre janeiro de 2009 e outubro de 2013, os construtores não puderam aplicar a taxa de IVA de 6% pelo facto de as obras de reabilitação terem sido realizadas numa área de reabilitação urbana (ARU) para a qual a câmara municipal não aprovou uma operação de reabilitação urbana (ORU).
O legislador, explica a OCC, “determina que a aplicação da taxa reduzida de IVA a empreitadas de reabilitação urbana apenas depende de o imóvel se encontrar localizado em áreas de reabilitação urbana (ARU) delimitadas nos termos legais, não dependendo da existência de operação de reabilitação urbana (ORU) aprovada”.
O incentivo fiscal corresponde, “em termos gerais”, às empreitadas de reabilitação urbana “cujas iniciativas procedimentais tenham sido apresentadas até 6 de outubro de 2023”.
Como a lei prevê que as regras produzam efeitos em 1 de janeiro de 2009, a OCC entende que a clarificação jurídica se aplica “a factos tributários cuja exigibilidade do imposto tenha ocorrido a partir” dessa data, mas com três especificidades.
Para a OCC, “apenas se aplica a períodos de imposto abrangidos por ações inspetivas ou processos judiciais em curso e períodos de imposto cujo prazo de caducidade ainda se encontre em curso, ou seja, cujo IVA se tenha tornado exigível a partir de 1 de janeiro de 2022, tendo em conta a aplicação da verba 2.23 em vigor na redação até 6 de outubro de 2023”.
Esta questão do prazo de 2022 decorre do tempo de caducidade da liquidação dos impostos, que é, em regra, de quatro anos.
A OCC “entende que esta lei não produz efeitos em relação a IVA liquidado cujo prazo de caducidade já se encontre ultrapassado”, ou seja, para “operações em relação às quais o IVA se tenha tornado exigível antes de 1 de janeiro de 2022”.
O mesmo se passa relativamente a períodos de IVA “anteriores a 2022 abrangidos por ações inspetivas concluídas e que não tenham sido – ou não venham a ser – objeto de contestação pelas vias administrativa e/ou judicial”.
Também não se aplica a períodos de IVA “anteriores ou posteriores a 2022 que tenham sido objeto de contestação pelas vias administrativa e/ou judicial, tendo sido indeferidos e não contestados ou considerados improcedentes judicialmente,”, diz a ordem.
A nova legislação foi criada pelo PSD, para pôr fim às dúvidas sobre a aplicação do IVA reduzido nas operações ocorridas antes de uma alteração legislativa de 2023 que, para o futuro, já assegurou que basta uma obra localizar-se ARU para se aplicar a taxa de 6%, sem ser preciso uma ORU aprovada.
“Para as iniciativas procedimentais apresentadas a partir de 7 de outubro de 2023, esta interpretação da lei n.º 48/2026 já não é relevante”, por estar salvaguardada esta nova interpretação.
Para as regularizações, a OCC considera que se o IVA foi liquidado à taxa normal (23%) pelos empreiteiros, “designadamente porque os adquirentes (promotores) eram, à data da exigibilidade do IVA, sujeitos passivos que apenas praticavam operações isentas que não conferiam direito à dedução”, a correção das faturas cabe aos empreiteiros, e não aos adquirentes.
Os empreiteiros “terão de devolver aos adquirentes o IVA correspondente à diferença entre a taxa normal e a reduzida”, explicam.
Se o IVA não tiver sido liquidado pelos empreiteiros, mas autoliquidado pelos adquirentes à taxa normal em determinados casos, “a correção é feita pelo próprio adquirente, sem emissão de nota de crédito”, conclui.
APPII pede consenso para nova reforma do arrendamento
A APPII – Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários vê com bons olhos a Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª, apresentada pelo Governo e enviada à Assembleia da República a 12 de agosto, que prevê a revisão do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). Para a associação, a alteração das regras poderá contribuir para aumentar a oferta de habitação, nomeadamente através do desenvolvimento do modelo build-to-rent, destinado à construção de imóveis especificamente para arrendamento.
A proposta contempla alterações ao NRAU, ao Código Civil e ao Código de Processo Civil. Entre as mudanças previstas estão uma maior liberdade na definição de prazos contratuais, renovações, cauções e rendas antecipadas, bem como a possibilidade de estabelecer comunicações eletrónicas entre senhorios e arrendatários.
O diploma prevê ainda mecanismos destinados a tornar mais rápida a resposta perante situações de incumprimento. Para a APPII, este conjunto de alterações poderá ser importante para reforçar a previsibilidade do mercado e criar condições mais favoráveis à entrada de capital institucional de longo prazo no setor residencial.
“Um mercado de arrendamento com mais oferta dá às famílias portuguesas maior liberdade para escolher onde e como querem viver, permitindo mudar de casa em função do emprego, da dimensão da família ou das diferentes fases da vida”, afirma Hugo Santos Ferreira, presidente da APPII. Na sua perspetiva, o Governo “deu aqui um passo na direção certa e isso deve ser reconhecido”.
A associação considera que o aumento da oferta é também uma condição para uma evolução mais equilibrada dos preços no arrendamento. Manuel Maria Gonçalves, CEO da APPII, espera que a reforma possa contribuir para colocar mais habitação no mercado e defende que a discussão parlamentar deve centrar-se nos resultados que as medidas podem produzir. “Esta reforma trará mais casas para o mercado. E só com mais oferta se poderá estabilizar os preços a longo prazo”, afirma.
O responsável apela, por isso, aos partidos para que procurem uma solução comum, considerando que a política de habitação deve ultrapassar divisões ideológicas quando estão em causa medidas destinadas a aumentar a oferta.
“O país não se pode dar ao luxo de transformar cada reforma da habitação numa trincheira ideológica. Há aqui um caminho de convergência possível para gerar mais oferta habitacional”, defende.
A APPII espera, assim, que a proposta possa reunir o apoio necessário no Parlamento e avançar com um enquadramento que, na sua perspetiva, dê maior previsibilidade aos investidores e incentive o crescimento da oferta de arrendamento.
Lusa e Público Imobiliário
