O mercado de escritórios viveu nos últimos anos um bom momento em termos de taxas de ocupação e aumento dos preços de arrendamento. Em 2026 o mercado continua ativo em termos de procura?
O mercado continua ativo, embora estejamos perante uma procura mais seletiva e exigente. Depois de alguns anos de crescimento das rendas e de absorção de espaços, entrámos numa fase em que a qualidade dos edifícios, a localização e a capacidade de adaptação às necessidades dos ocupantes são cada vez mais determinantes.
Apesar de existir um volume significativo de novos projetos em desenvolvimento, a disponibilidade imediata de escritórios de qualidade continua limitada em determinadas localizações. A atividade ocupacional apresenta alguma volatilidade, mas a procura mantém-se seletiva e exigente.
Existe uma transformação profunda na forma como as empresas utilizam os seus espaços de trabalho e encaram os compromissos de arrendamento.
As rendas prime no Porto mantêm-se acima de 21 €/m²/mês, o que demonstra a resiliência do segmento de qualidade.
Na nossa experiência, os edifícios bem localizados, com boas condições técnicas e uma gestão profissional, continuam a registar níveis elevados de ocupação.
O que mudou não foi a necessidade de escritórios, mas aquilo que as empresas esperam deles.
Como se caracteriza atualmente o mercado em termos de procura por parte de empresas tanto nacionais como internacionais? Qual é a situação no Porto e na região?
O Porto e Matosinhos Sul consolidaram-se como localizações altamente competitivas para empresas nacionais e internacionais, particularmente nos setores dos serviços, tecnologia, consultoria e atividades de maior valor acrescentado.
Estas localizações beneficiam de uma combinação de fatores importantes: talento qualificado, boas universidades, qualidade de vida, acessibilidades e custos de instalação ainda competitivos face a outras cidades europeias.
O nosso projeto Spaces Joana d’Arc, em Matosinhos Sul, é um bom exemplo. A instalação de um operador internacional como a IWG permite criar um polo empresarial capaz de atrair várias dezenas de empresas nacionais e multinacionais e centenas de profissionais. Funciona também como uma plataforma de entrada no mercado português, onde as empresas podem testar a sua operação antes de a expandirem.
Acredito que o crescimento futuro do mercado passará também pela consolidação destes novos polos empresariais, desde que tenham boas acessibilidades, serviços e qualidade urbana.
Projeto Spaces Joana d’Arc, em Matosinhos Sul
Que características têm de apresentar os edifícios para atraírem as empresas? Quais as exigências em termos de sustentabilidade ambiental e energética?
Hoje, as empresas procuram muito mais do que metros quadrados. A localização, com bons serviços de proximidade e acesso a transportes, continua a ser fundamental. A eficiência energética, a qualidade ambiental interior, a flexibilidade dos espaços, a iluminação natural, as infraestruturas tecnológicas e os custos de utilização tornaram-se igualmente fatores decisivos.
A sustentabilidade deixou de ser apenas um elemento diferenciador para passar a integrar os critérios de decisão de muitas empresas, especialmente das multinacionais.
Há um aspeto que considero particularmente importante: a sustentabilidade deve ser analisada ao longo de todo o ciclo de vida do edifício, e não apenas através do seu consumo energético.
A reabilitação e a reutilização de estruturas existentes podem representar uma importante vantagem ambiental, evitando demolições desnecessárias e preservando materiais e parte da energia incorporada na construção original.
A reabilitação de edifícios históricos e a sustentabilidade são pilares transversais dos projetos da Geo Investimentos, incluindo Joana d’Arc, Santa Catarina, Latino Coelho, Meneres e Roberto Ivens. No Joana d’Arc, procurámos conciliar uma construção contemporânea com a preservação das fachadas e da identidade arquitetónica da antiga fábrica conserveira.
Esta preocupação começa na decisão de recuperar em vez de demolir e estende-se à escolha dos materiais, à otimização dos processos construtivos, à eficiência energética e à durabilidade das soluções adotadas.
Esta abordagem permite-nos conciliar três objetivos que consideramos fundamentais: preservar o património arquitetónico, reduzir o impacto ambiental da construção e criar edifícios economicamente sustentáveis, capazes de responder às necessidades do mercado durante várias décadas.
Atualmente, a oferta de edifícios novos e reabilitados está de acordo com as características exigidas pelos novos ocupantes? O que é que eles procuram?
Existe ainda um desajustamento entre uma parte significativa do parque de escritórios existente e as exigências atuais dos ocupantes.
Temos edifícios bem localizados, mas que necessitam de investimentos importantes em climatização, eficiência energética, acessibilidades, infraestruturas e organização dos espaços.
Por outro lado, a construção nova de qualidade tem custos elevados e prazos de desenvolvimento longos, o que limita a capacidade de resposta imediata à procura.
Vejo aqui uma oportunidade relevante para os promotores imobiliários que saibam identificar edifícios com potencial de transformação.
Na Geo Investimentos, temos privilegiado precisamente essa abordagem: adquirir ou desenvolver ativos em boas localizações, investir na sua modernização e criar produtos adaptados às necessidades concretas dos ocupantes.
Acredito que a reabilitação de qualidade terá um papel crescente, sobretudo quando permite disponibilizar edifícios competitivos a custos inferiores aos de uma construção integralmente nova.
Hoje, não basta criar escritórios que satisfaçam as necessidades das empresas. É igualmente necessário criar espaços onde as pessoas queiram estar, com conforto, serviços e condições que valorizem a experiência de trabalho presencial. Zonas de estar e de convívio, ginásios, cafetarias, salas de massagem e espaços exteriores amplos contribuem para essa experiência. Tão importante como atrair as empresas é atrair os trabalhadores e fazer com que sintam os espaços como uma segunda casa.
O edifício Spaces Joana d’Arc tem 4.500 m² dedicados a escritórios flexíveis
O trabalho em regime híbrido estimulou o aumento de escritórios ou espaços flexíveis. Qual o contributo da Geo Investimentos no desenvolvimento de novos espaços, em especial os que resultam da renovação de imóveis?
O trabalho híbrido veio alterar a organização dos escritórios, mas também criou oportunidades para novos modelos de ocupação.
Muitas empresas pretendem reduzir os investimentos iniciais nas suas instalações, ter maior flexibilidade contratual e poder adaptar rapidamente os espaços ao crescimento ou à evolução das suas equipas.
Na Geo Investimentos, identificámos esta tendência há vários anos e temos vindo a transformar edifícios existentes em espaços adaptados a diferentes modelos de ocupação.
O exemplo mais significativo é o Spaces Joana d’Arc, em Matosinhos Sul, desenvolvido à medida para a IWG, um dos maiores operadores internacionais de espaços de trabalho flexíveis.
O edifício, com cerca de 8.000 m² de área total, dos quais 4.500 m² destinados a escritórios flexíveis, resultou da transformação de uma antiga unidade industrial num moderno centro empresarial.
Temos também a nossa operação Flexoffices, na Rua Latino Coelho, através da qual disponibilizamos escritórios mobilados e totalmente equipados, com todos os serviços incluídos.
São soluções de arrendamento flexíveis que dispensam o investimento inicial em instalações e equipamentos por parte dos inquilinos. São cada vez mais procuradas por multinacionais que pretendem concentrar-se no seu negócio.
Paralelamente, continuamos a operar vários edifícios de escritórios tradicionais, demonstrando que existe procura para diferentes modelos de utilização.
A nossa estratégia passa por desenvolver edifícios que respondam às necessidades reais do mercado e dos operadores, tanto no coworking como no escritório tradicional.
A integração das competências de conceção e construção (Design & Build) da Geo Investimentos com a experiência da Modular System permite-nos controlar todo o processo, desde o projeto à execução, e adaptar os imóveis às necessidades de cada operador.
A sistematização e a industrialização dos processos construtivos, já aplicadas pela Modular System na reabilitação, ajudam-nos a otimizar recursos e a acelerar a execução das obras.
Que papel poderá a construção modular desempenhar na transformação do setor?
Acreditamos que a sistematização e a industrialização dos processos construtivos serão determinantes para o futuro do setor imobiliário.
Na Geo Investimentos, através da Modular System, temos vindo a aplicar esta filosofia nos projetos de reabilitação urbana. A normalização das soluções construtivas e a industrialização dos processos têm-nos permitido otimizar recursos, melhorar o controlo de custos e acelerar significativamente a execução das obras.
Esta experiência tem demonstrado que, mesmo em intervenções sobre edifícios históricos, onde existem naturalmente maiores condicionantes e especificidades, é possível introduzir processos mais eficientes e previsíveis, sem comprometer a qualidade arquitetónica ou a identidade dos imóveis.
Estamos convencidos de que, na construção de edifícios de raiz, esta evolução será ainda mais evidente. O futuro passará cada vez mais por soluções modulares e industrializadas, com uma parte crescente dos componentes dos edifícios produzida em ambiente fabril e posteriormente integrada em obra.
Além das soluções para escritórios, vamos iniciar alguns projetos próprios nos segmentos residencial e do turismo, áreas em que a Modular System conta com 20 anos de experiência e muitas centenas de casas construídas.
Este modelo permite reduzir prazos de construção, diminuir a dependência de mão de obra especializada no estaleiro, minimizar desperdícios e melhorar a qualidade e a previsibilidade dos custos.
Não significa necessariamente que todos os edifícios venham a ser integralmente modulares, mas acreditamos que a industrialização progressiva dos diferentes sistemas construtivos será inevitável.
Na nossa perspetiva, esta transformação envolve novos materiais e tecnologias, mas sobretudo uma mudança profunda na forma como concebemos, produzimos e construímos os edifícios.
Latino Coelho é um espaço reabilitado que disponibiliza escritórios mobilados e totalmente equipados
Que evolução antecipa para o mercado de escritórios nos próximos três a cinco anos?
Estou moderadamente otimista quanto à evolução do mercado de escritórios em Portugal, embora considere que os próximos anos serão particularmente exigentes, tanto para os promotores e investidores como para os próprios ocupantes.
Um dos principais riscos está relacionado com a rentabilidade dos investimentos. Apesar de as rendas de escritórios terem registado aumentos significativos nos últimos anos, essa evolução não acompanhou, em muitos casos, a valorização dos ativos imobiliários nem o aumento dos custos de construção e reabilitação.
Num mercado tradicionalmente orientado para o rendimento, esta situação coloca uma pressão crescente sobre a viabilidade económica de novos projetos. O risco é os custos de investimento continuarem a aumentar sem que as rendas permitam assegurar uma rentabilidade adequada.
A este desafio juntam-se a instabilidade geopolítica e económica internacional, que tem condicionado as decisões de investimento e expansão das empresas, e uma nova variável que considero particularmente relevante: o impacto da inteligência artificial no mercado de trabalho.
A nível internacional, já se observam processos de reestruturação e redução de postos de trabalho em diversas empresas. A crescente utilização da inteligência artificial poderá contribuir para essa transformação, embora ainda seja difícil antecipar a dimensão e a velocidade do seu impacto no emprego. Acredito que esta evolução terá consequências importantes na forma como as empresas dimensionam e organizam os seus espaços de trabalho.
Neste contexto, antecipo uma procura crescente por escritórios flexíveis, totalmente equipados e com serviços integrados, que permitam contratos de menor duração e dispensem investimento inicial em instalações e equipamentos (CAPEX) por parte do inquilino.
As empresas procurarão cada vez mais transformar custos fixos em custos variáveis, mantendo a capacidade de ajustar rapidamente a dimensão das suas instalações à evolução das suas operações.
Este contexto poderá também representar uma oportunidade importante para o Grande Porto.
A região continua a oferecer uma excelente relação qualidade-preço, tanto ao nível dos espaços de escritórios como dos recursos humanos qualificados, associada a uma elevada qualidade de vida e a um ecossistema empresarial cada vez mais desenvolvido.
Estas características tornam o Grande Porto particularmente competitivo para empresas internacionais que estejam a reestruturar ou a reorganizar as suas operações, procurando localizações mais eficientes sem comprometer a qualidade das suas equipas e instalações.
Do ponto de vista do investimento imobiliário, acredito que as principais oportunidades continuarão a estar na reabilitação e transformação de edifícios existentes, na criação de espaços de elevada qualidade e no desenvolvimento de soluções capazes de acompanhar esta maior flexibilidade da procura.
O grande desafio dos próximos anos será conseguir desenvolver edifícios economicamente viáveis num mercado em que os ocupantes exigem cada vez mais qualidade, mais serviços, maior flexibilidade e menor compromisso financeiro.
