A convite de Leonel da Cunha e Silva, Diretor de Projeto de Imobiliário da Casais Real Estate, e de Daniel Granjo, Diretor Geral da KREAR, um grupo de promotores, consultoras e investidores do setor imobiliário visitou, no passado dia 17, duas paragens ligadas à aposta do Grupo Casais na construção industrializada. O grupo começou o roteiro na obra da residência de estudantes do Instituto Politécnico de Coimbra (IPC), e seguiu depois para Estarreja, onde conheceu a unidade industrial da KREAR. A visita juntou responsáveis de empresas como Alma Development, Mota-Engil (Emerge), Avenue, Promiris, VPM, Britoli, ASCOUTO, GFH, EY, Vigent Group e Grupo Quintas.
Em Coimbra, as atenções centraram-se no Espaço U, um projeto de raiz com 8.500 metros quadrados e 400 camas. A obra tornou-se uma demonstração concreta de como diferentes soluções podem ser articuladas desde a fase de projeto para aumentar o grau de industrialização. “A escolha do Espaço U resulta do facto de ser um projeto em regime de conceção-construção, um excelente exemplo dos ganhos que uma abordagem colaborativa permite alcançar”, explica Leonel da Cunha e Silva.
O edifício combina o sistema CREE, híbrido de madeira e betão, aplicado à estrutura e às fachadas, com PODs de WC pré-fabricados e racks de MEP. A opção permite reduzir de forma expressiva o recurso ao betão: segundo os dados apresentados durante a visita, a utilização fica em cerca de 40% face ao método tradicional, enquanto a pegada de carbono do edifício ao longo do seu ciclo de vida é reduzida em aproximadamente 60%.
A dimensão temporal é outra das diferenças que a Casais quis evidenciar. “Prestes a ser concluído, este edifício demonstra o potencial da abordagem da Casais: entregar uma residência com 400 camas e elevada qualidade construtiva num prazo pouco superior a 12 meses – algo impensável na construção tradicional”, refere o responsável. E acrescenta: “A industrialização permite reduzir o tempo de construção em até 50%.”
É na fábrica de Estarreja que esse princípio ganha escala. Na KREAR – uma joint-venture a 50/50 entre a Casais e a Secil lançada em 2024, com um investimento de 15 milhões de euros – antes de cada projeto avançar para a produção, é primeiramente desenvolvido em modelo BIM, permitindo testar a solução digitalmente e preparar a industrialização off-site e a montagem on-site. A partir daí, os componentes são produzidos em ambiente fabril e posteriormente transportados e montados em obra.
A KREAR fornece estrutura e fachada, enquanto a montagem em obra é um serviço complementar e opcional. Mais do que uma solução única, a empresa pretende funcionar como uma plataforma com capacidade própria de engenharia, desenvolvimento de produto e produção. O sistema híbrido CREE é uma das soluções fabricadas, mas coexistem outras possibilidades, incluindo elementos pré-fabricados em betão desenvolvidos pela própria empresa.
“Mais do que assentar num único sistema construtivo, a KREAR assenta num processo industrial de construção. O nosso objetivo é industrializar aquilo que pode ser produzido com maior controlo, precisão, qualidade e previsibilidade, adaptando a solução ao projeto e não o projeto a uma solução única”, explica Daniel Granjo.
Segundo dados avançados pela KREAR, o método permite reduzir entre 25% e 50% o prazo de construção face aos processos tradicionais e praticamente eliminar o desperdício associado à produção em obra, apontado pela empresa em cerca de 20% na construção convencional.
Para Leonel da Cunha e Silva, há também uma dimensão financeira e ambiental. “Este modelo permite ainda um melhor alinhamento com as políticas ESG, facilitando o acesso a financiamento verde e respondendo de forma mais adequada ao quadro regulatório do sistema financeiro.” Menos resíduos, menor pegada carbónica e menor permanência de estaleiro são algumas das consequências apontadas.
Da residência de estudantes a outros segmentos
A experiência de Coimbra não é apresentada pela Casais como um projeto-piloto. “Este modelo de conceção-construção deixou de ser um projeto-piloto: é hoje uma concretização consolidada do know-how da Casais, já aplicada em diferentes residências de estudantes”, afirma Leonel da Cunha e Silva. Entre os exemplos estão a residência universitária de Beja, com mais de 500 camas; a de Braga, com 786; a do ISCTE, com 197; e a de Valença, com 32 quartos.
A ambição, contudo, ultrapassa o PBSA, ou Purpose-Built Student Accommodation. Na visita à KREAR foram apresentadas aplicações em equipamentos de saúde, habitação a custos acessíveis, residências universitárias, habitação multifamiliar e unifamiliar, incluindo projetos de segmento alto, edifícios de escritórios e hotéis. “Não existem limitações à aplicação dos componentes produzidos pela KREAR, seja ao nível do produto, seja ao nível do segmento”, resume Leonel da Cunha e Silva.
O mercado está também a mudar. Um ano depois do lançamento, Daniel Granjo fala numa procura significativa por parte de promotores, arquitetos, projetistas e empreiteiros, sobretudo nos segmentos da habitação e dos edifícios de serviços. “Já não é apenas uma solução alternativa: começa a ser considerada desde a fase inicial dos projetos como uma forma de ganhar velocidade, aumentar a previsibilidade e ter maior controlo sobre os custos e o processo construtivo.”
O principal desafio identificado pela KREAR está no conhecimento das soluções e na familiarização de alguns projetistas e arquitetos com a forma como estas devem ser incorporadas desde o início dos projetos. Os donos de obra e promotores, por seu lado, são descritos como cada vez mais disponíveis para trabalhar em conjunto e adaptar os projetos às vantagens da industrialização.
Também a análise do preço, defende Daniel Granjo, deve ser feita sobre o conjunto do projeto. “Quando se considera o prazo global, a redução do tempo de estaleiro, a previsibilidade da produção e a possibilidade de colocar o ativo mais cedo no mercado, a análise económica torna-se bastante diferente.”
Uma carteira em crescimento
No primeiro ano, a KREAR fabricou e concluiu a montagem de seis edifícios: um edifício hospitalar em Santa Maria da Feira, residências universitárias do ISCTE, em Sintra, com sistema híbrido CREE, uma Unidade de Cuidados Continuados em São João da Madeira, três blocos de habitação em Vila Nova de Gaia e um edifício técnico em Matosinhos.
Atualmente, a empresa está envolvida em mais de duas dezenas de projetos. Alguns encontram-se já em produção, outros em fase de montagem e outros ainda em desenvolvimento e preparação para arranque em 2026 e 2027. Para Daniel Granjo, a diversidade da carteira demonstra que o processo pode ser adaptado a diferentes tipologias, geografias e níveis de complexidade.
A possibilidade de contratar apenas os componentes ou também a montagem é outra peça do modelo. A KREAR assegura estrutura e fachada e pode acompanhar a montagem, mas a decisão cabe ao cliente.
Espanha no horizonte
O próximo ciclo passa pela consolidação da capacidade industrial e pelo aumento da escala. A KREAR já começou também a concretizar a internacionalização, com dois projetos de dimensão na região de Madrid, com início previsto para 2027.
A escolha de Espanha prende-se com a proximidade geográfica, mas também, segundo Daniel Granjo, com uma maior maturidade do mercado local relativamente à construção industrializada. “É também um mercado onde têm vindo a ser criadas condições regulamentares específicas para este tipo de construção, incluindo a sua valorização em determinados concursos públicos face às soluções tradicionais.”
Portugal continua a ser o principal campo de desenvolvimento da plataforma, que pretende crescer em capacidade, produto e diversidade. “Nos próximos dois a três anos, o nosso objetivo é evoluir de uma empresa que demonstrou que a construção industrializada funciona para uma plataforma industrial com maior escala, capacidade produtiva e diversidade de soluções”, afirma o diretor-geral da KREAR.
“O primeiro ano foi sobretudo de prova. Agora começa uma nova fase: aumentar a escala e demonstrar que a industrialização pode ser uma resposta estrutural para construir mais depressa, com maior previsibilidade e com capacidade para responder à procura que existe no mercado”, conclui Daniel Granjo.
