A publicação do Decreto-Lei n.º 97/2026, o novo pacote fiscal para a habitação, foi recebida pelo setor imobiliário como um dos sinais políticos mais fortes dos últimos anos para tentar desbloquear a construção residencial em Portugal. A redução do IVA de 23% para 6% nas obras destinadas a habitação própria permanente (HPP) ou arrendamento a preços moderados, associada a incentivos fiscais ao arrendamento e à criação dos novos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), abre uma nova fase para promotores, investidores e gestores de fundos.
Entre o estímulo e a incerteza
Mas entre o entusiasmo inicial e a aplicação prática da lei há caminho a percorrer. O diploma inclui condicionantes, prazos, critérios de elegibilidade e riscos de regularização fiscal que deixam o setor dividido entre quem vê aqui uma mudança estrutural e quem teme estar perante mais um regime complexo, de aplicação limitada e excessivamente dependente da interpretação futura da Autoridade Tributária.
Para Frederico Arruda Moreira, partner da Refundos Explorer, empresa gestora de fundos imobiliários, o diploma “é um passo na direção certa, mas ainda tímido quando comparado com o que se faz noutras geografias europeias”. O gestor salienta que em Espanha o IVA sobre habitação nova é de 10% “sem os condicionalismos temporais e as restrições de preço moderado” agora criados em Portugal. “Para os fundos, o que releva não é apenas a taxa de IVA em si, mas a previsibilidade, a consistência e a robustez do quadro fiscal ao longo do ciclo de investimento”, afirma.
A prudência da Refundos Explorer resulta também da experiência recente do mercado com as interpretações fiscais nas Áreas de Reabilitação Urbana (ARU). “Existia um benefício fiscal inscrito na lei, mas a Autoridade Tributária desenvolveu uma leitura distinta”, refere Frederico Arruda Moreira, lembrando que “o resultado foi a insegurança jurídica, disputas fiscais e, inevitavelmente, o afastamento de investidores.”
O impacto nos preços finais
Do lado dos promotores, a leitura é mais pragmática. Fernando Vasco Costa, CEO da VIZTA, promotora focada em habitação urbana e sustentável para a classe média, considera que a redução do IVA, “que só se aplica para a venda de HPP” representa “uma vantagem efetiva para este tipo de adquirente”, embora admita que dificilmente provocará uma descida expressiva dos preços finais.
“Com a grande subida dos custos de construção nos últimos meses, tememos que as reduções de preços não sejam tão evidentes como poderiam ser noutro cenário”, explica.
A VIZTA antecipa mesmo a existência de duas tabelas de preços de venda: uma para compradores de HPP elegíveis para o benefício e outra sem aplicação da medida. “Assim, teremos preços mais baixos para quem compra para HPP, que penso ser a intenção desta medida”, afirma o responsável.
Licenciamento e custos
Apesar do potencial impacto fiscal, tanto investidores como promotores concordam que os principais bloqueios ao aumento da oferta continuam a estar fora do sistema tributário.
“O principal obstáculo continua a ser o tempo de licenciamento, mas também a excessiva regulamentação do setor”, afirma Fernando Vasco Costa. O CEO da VIZTA defende ainda que a falta de terrenos urbanizados a preços acessíveis e a escassez de mão de obra qualificada continuam a limitar a capacidade de resposta do mercado.
A Refundos Explorer, por seu lado, considera que o problema é sistémico. “O desenvolvimento habitacional em Portugal enfrenta um conjunto de desafios estruturais”, refere Frederico Arruda Moreira. “Do lado dos custos, temos a morosidade dos licenciamentos autárquicos, códigos de construção e regulamentos urbanísticos com requisitos técnicos crescentemente exigentes e custos de construção elevados. Do lado do risco e da gestão, o enquadramento legal do arrendamento continua a afastar quem quer investir as suas poupanças neste segmento.”
Arrendamento divide setor
É precisamente no arrendamento que surgem algumas das maiores divergências sobre o alcance real do diploma.
Frederico Arruda Moreira considera que “as contas para o arrendamento habitacional em Portugal continuam muito difíceis”. Segundo o responsável, o tratamento fiscal dos fundos que invistam em RSAA (Regime Simplificado de Arrendamento Acessível) “fica aquém do necessário para produzir um efeito transformador”.
A crítica centra-se no facto de os fundos não beneficiarem da mesma isenção fiscal atribuída aos particulares. “Ao não equiparar fiscalmente o fundo ao particular em RSAA, cria-se uma assimetria que desincentiva exatamente o tipo de investimento que mais falta faz para aumentar a oferta de arrendamento habitacional nas cidades.”
Já a VIZTA critica a exclusão dos pequenos investidores particulares dos critérios estritos de habitação permanente estipulados pela lei. “É uma oportunidade perdida excluir desta medida os pequenos investidores que compram para arrendamento e poderiam colocar os respetivos apartamentos no mercado a rendas moderadas”, afirma Fernando Vasco Costa.
Outro dos pontos contestados pelo promotor prende-se com a limitação temporal do regime apenas a projetos cujo procedimento administrativo tenha ocorrido depois de 25 de Setembro de 2025.
“Existem processos de licenciamento demasiado longos, que se arrastam vários anos. É incompreensível que esses projetos não sejam elegíveis para beneficiar deste desagravamento fiscal”, critica, classificando a solução como “uma verdadeira aberração legislativa”.
O risco de regularização do IVA
O risco técnico-fiscal da regularização futura do IVA é outro dos temas que inquieta o mercado. O benefício depende de um conjunto rigoroso de condições: venda para HPP, cumprimento de limites de preço, concretização da venda dentro dos prazos legais e manutenção da afetação do imóvel à habitação permanente.
Para a Refundos Explorer, o regime “exige um acompanhamento muito rigoroso da condição de afetação de cada ativo ao longo do tempo”. A empresa admite que os seus veículos de investimento serão “necessariamente cautelosos” enquanto não existir regulamentação complementar e prática administrativa consolidada.
Já Fernando Vasco Costa considera compreensível a existência de penalizações para quem não cumpra as regras. “Dado o caminho escolhido pelo legislador para implementação desta redução de IVA, como um benefício fiscal, não vejo como desrazoável penalizar quem não cumpre as regras de elegibilidade”, afirma.
Mudança estrutural ou alívio temporário?
Apesar das reservas, ambos os entrevistados reconhecem que o diploma introduz sinais positivos.
Para a Refundos Explorer, “as medidas vão genericamente na direção certa”, mas continuam “tímidas” e com horizontes temporais demasiado curtos.
“A redução de custos é sempre positiva para conseguirmos produzir habitação mais acessível. Mas continua-se a legislar de uma forma complexa e cheia de exceções”, afirma Fernando Vasco Costa, defendendo que o verdadeiro problema está na própria estrutura do imposto. “É incompreensível que o IVA seja um custo na produção de habitação. Este devia ser dedutível, como é em todas as indústrias e nos restantes países europeus. Essa sim seria a medida certa e transformadora.”
