A redução do IVA de 23% para 6% nas empreitadas de construção e reabilitação destinadas à habitação é uma das medidas centrais do novo pacote fiscal para o setor imobiliário promulgado pelo Governo. O regime aplica-se a imóveis destinados a venda até cerca de 660 mil euros ou a arrendamento com rendas até 2.300 euros mensais e procura estimular a oferta de habitação, aumentar a viabilidade económica dos projetos e aliviar a pressão sobre os preços.
Além da descida do IVA, o pacote inclui incentivos à reinversão de mais-valias em imóveis para arrendamento e pretende criar condições mais favoráveis para a construção e reabilitação urbana. Ainda assim, o setor reage com prudência. A principal dúvida é saber até que ponto estas medidas terão impacto real nos preços finais ou se a poupança fiscal acabará absorvida pelos restantes custos da promoção imobiliária.
Para perceber como é que o mercado está a tomar o pulso a estas alterações, o Público Imobiliário falou com Estela Baixia, diretora executiva do Grupo Empril, empresa ligada à promoção e investimento imobiliário, e com Carlos Marnoto, *responsável da Promiris*, promotora imobiliária de origem belga com atividade em vários mercados europeus.
Menos IVA, mas sem garantia de casas mais baratas
Os dois responsáveis concordam num ponto essencial: a descida do IVA dificilmente terá um efeito automático e imediato nos preços de venda ou nas rendas.
“A redução do IVA nas empreitadas de construção e reabilitação é uma medida positiva e há muito reclamada pelo setor. Em teoria, cria margem para reduzir o custo de produção e, por essa via, pode aliviar o preço final de venda ou permitir rendas mais competitivas”, afirma Estela Baixia. Ainda assim, alerta que o custo da habitação resulta de múltiplas componentes, como o valor do solo, financiamento, licenciamento, mão de obra, materiais ou encargos urbanísticos, pelo que “não se deve assumir que essa diferença se refletirá automaticamente, e na totalidade, no preço ao consumidor.”
Carlos Marnoto partilha da mesma visão. Para o responsável da Promiris, “provavelmente não haverá uma redução direta dos preços, uma vez que a poupança gerada tende a ser absorvida pelos custos elevados atuais de construção.”
Ainda assim, ambos consideram que o efeito mais relevante da medida pode estar noutro ponto: a viabilidade económica dos projetos. “Pode não apenas baixar preços em alguns casos, mas sobretudo tornar viáveis projetos que, com IVA a 23%, simplesmente não avançariam”, refere Estela Baixia. Também Carlos Marnoto considera que o impacto mais importante será “tornar mais projetos viáveis, permitindo aumentar a oferta a médio prazo e contribuir, mais tarde, para uma estabilização dos preços.”
Empresas já estão a rever projetos
As novas regras estão já a levar os promotores a reavaliar operações em carteira, embora o setor continue a pedir maior clarificação legislativa. “No nosso caso, a leitura é prudente”, explica Estela Baixia. “Estamos a rever pressupostos financeiros, critérios de elegibilidade e enquadramento fiscal dos projetos. Não basta a medida existir; é essencial que haja segurança jurídica na sua aplicação.”
A responsável admite que a redução do IVA está a tornar mais apelativos projetos fora dos grandes centros urbanos, onde o preço dos terrenos é mais baixo. “Talvez passemos agora a olhar com outro interesse para projetos fora das grandes cidades, o que poderá alterar a demografia portuguesa a longo prazo.”
Na Promiris, o cenário é semelhante. “Estamos a rever projetos, recalcular margens e ajustar estratégias”, refere Carlos Marnoto. Ainda assim, a empresa aguarda “maior clarificação legislativa antes de avançarmos plenamente”.
Limites podem reduzir impacto nas grandes cidades
Um dos pontos mais debatidos do pacote fiscal são os limites definidos para acesso ao IVA reduzido: venda até 660.982 euros e rendas até 2.300 euros mensais.
Para Estela Baixia, os critérios têm uma “lógica política compreensível: direcionar o benefício para habitação e não para produto claramente de luxo”, mas podem revelar-se desajustados nos mercados mais pressionados. “Em Lisboa, Porto, Cascais, Oeiras ou certas zonas do Algarve, o limite de venda pode excluir projetos que não são necessariamente de luxo, mas que refletem apenas custos muito elevados de solo, construção e financiamento.”
Carlos Marnoto considera igualmente que os limites podem ser “apertados nas grandes metrópoles, visto serem zonas de maior pressão na procura de casa”, mas recorda que resultam de critérios socioeconómicos alinhados com políticas europeias de habitação.
O risco, segundo os dois entrevistados, é o pacote ter maior impacto em mercados onde a pressão habitacional é menor e menos efeito precisamente nas zonas onde o problema é mais grave.
O problema das liquidações fiscais nas ARU
Outra preocupação que domina o setor prende-se com as liquidações adicionais da Autoridade Tributária (AT) relacionadas com obras em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU). Nos últimos meses, várias empresas começaram a receber correções fiscais relativas à aplicação da taxa reduzida de IVA, depois de a interpretação da AT passar a exigir não apenas a existência de ARU, mas também de uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) aprovada.
Segundo Estela Baixia esta é “uma das questões mais preocupantes para o setor”. A responsável alerta para “aumento inesperado de custos, litigância fiscal, suspensão de projetos, maior aversão ao risco e redução do investimento em reabilitação urbana”, admitindo mesmo que a solvência de algumas empresas, “sobretudo de construção civil”, pode ficar em causa. “A reabilitação urbana precisa de estabilidade, previsibilidade e confiança”, afirma.
Carlos Marnoto concorda, salientando que “as consequências podem ser graves e com impacto significativo. A incerteza fiscal e o risco de correções para 23% podem travar novos projetos de reabilitação, gerar litígios e comprometer a confiança no regime das ARU.”
Um passo positivo, mas insuficiente
Apesar das reservas, ambos os responsáveis consideram o pacote fiscal globalmente positivo. “O principal efeito positivo é reduzir o custo fiscal da construção e reabilitação habitacional”, refere Estela Baixia, considerando igualmente importante o “sinal político” de reconhecimento do peso da fiscalidade no problema da habitação. Também Carlos Marnoto destaca “a maior viabilidade económica dos projetos e o potencial estímulo à construção nova e à reabilitação.”
No entanto, nenhum dos dois acredita que estas medidas sejam suficientes para resolver o problema da habitação acessível em Portugal. Continuam a existir entraves estruturais, como a escassez e o preço do solo, a morosidade dos licenciamentos, os custos de construção elevados, a dificuldade de financiamento e a instabilidade regulatória e fiscal.
“É uma medida bem-vinda, mas o seu sucesso dependerá menos do anúncio e mais da execução prática, da estabilidade das regras e da confiança que conseguir transmitir ao mercado”, resume Estela Baixia.
Carlos Marnoto deixa uma ideia semelhante: “Sem aumento do solo urbanizável disponível, uma verdadeira simplificação dos licenciamentos e políticas de arrendamento de longo prazo, o impacto destas medidas poderá ser limitado.”
