A Emerge nasce dentro de um grupo com décadas de experiência na construção. O que muda quando se passa de construir para promover?
A construção continuará sempre a fazer parte do nosso ADN, mas a promoção imobiliária acrescenta uma responsabilidade diferente. Enquanto promotores, somos responsáveis por definir a visão de cada projeto, interpretar as necessidades e as oportunidades, bem como garantir que cada desenvolvimento gera valor para o território, para as comunidades e para quem nele investe ou vive.
Passamos a ter a capacidade de criar ou influenciar o produto imobiliário, os espaços, as vivencias. Promovemos a capacidade de projetar o futuro daqueles espaços e refletir neles a nossa visão para o mundo. São desafios muito distintos, mas também muito complementares.
Que dimensão quer a Emerge atingir no mercado imobiliário português nos próximos anos?
O nosso objetivo passa por consolidar o pipeline atual e continuar a crescer de forma sustentada, mantendo elevados padrões de qualidade, sustentabilidade e diferenciação. Mais do que uma questão de escala, queremos afirmar-nos como uma referência no desenvolvimento de projetos que contribuam para a evolução das cidades e para a valorização dos territórios onde intervimos. Queremos ser reconhecidos pelo impacto que temos, e não pelo número de metros quadrados que desenvolvemos.
A Emerge fala em ser um “solution provider”. O que significa isso, na prática, para quem compra ou investe num projeto?
Quando falamos em solution provider, fazemo-lo precisamente nessas duas dimensões. Ao longo dos anos, fruto da nossa exposição ao mercado, tivemos inúmeras abordagens de capital institucional, que procurava um parceiro em quem confiar todo o desenvolvimento de um dos seus investimentos. Fruto dessa oportunidade, desenvolvemos a nossa estrutura para dar resposta e apresentar soluções. Noutra dimensão, estamos também a crescer ao nível da nossa capacidade de gestão de ativos, e estamos ainda a oferecer esse apoio a compradores.
O património e o conhecimento acumulados pela Mota-Engil dão-vos uma vantagem competitiva como promotores?
A experiência acumulada pelo Grupo Mota-Engil proporciona-nos competências muito relevantes ao nível técnico, da execução e da gestão de projetos complexos.
Quando desenvolvemos um projeto, partimos de um conhecimento profundo dos ativos, dos territórios e dos desafios associados a cada intervenção. Isso permite-nos abordar e executar os projetos com rigor e qualidade. A marca Mota Engil é sinonimo de confiança e no mercado imobiliário, como em tantos outros, é um fator crucial.
O M-ODU é um dos projetos mais emblemáticos da Emerge
O M-ODU é um dos projetos mais emblemáticos da Emerge. O que é que este projeto representa para a estratégia da empresa?
O M-ODU representa aquilo que queremos fazer enquanto empresa. Vai muito além da reabilitação de um antigo matadouro. O projeto vai criar uma nova centralidade urbana para a cidade, capaz de integrar cultura, trabalho, restauração, serviços e espaço público num mesmo ecossistema.
O projeto traduz a nossa visão sobre regeneração urbana: preservar a identidade dos lugares, respeitar a sua memória e, simultaneamente, promover novas oportunidades de utilização, vivência e desenvolvimento económico. É um exemplo de como o imobiliário pode contribuir para transformar partes da cidade e gerar impacto duradouro no território.
A regeneração urbana é uma das apostas da empresa. Há hoje mais oportunidades em transformar a cidade do que em construir de raiz?
Acreditamos que a regeneração urbana tem hoje um enorme potencial. As cidades concentram património, infraestruturas e áreas subutilizadas que podem ganhar nova vida através de projetos capazes de atrair pessoas, atividade económica e investimento.
Em muitos casos, intervir sobre o tecido urbano existente permite criar valor de forma mais integrada e sustentável. O M-ODU, através da reconversão do antigo Matadouro Industrial de Campanhã, e a Central Freixo, com a transformação da antiga central termoelétrica numa nova centralidade ribeirinha, demonstram como o património industrial pode acolher novos usos e devolver áreas relevantes à cidade. Em paralelo, o OPO-City mostra como esta ambição pode também ser aplicada a uma escala territorial mais ampla, através de um espaço relevante de uso misto e centrado na vida quotidiana.
A Emerge já afirmou que “gostava muito de fazer habitação acessível”. O que está a impedir que essa ambição passe mais rapidamente à prática?
Continuamos a acreditar que a habitação acessível é um dos grandes desafios do país e gostaríamos de ter um papel mais ativo neste segmento. O principal obstáculo é a dificuldade em assegurar um modelo economicamente viável que mantenha o preço final compatível com os rendimentos das famílias, sem comprometer a qualidade. Num contexto de margens muito pressionadas, estes projetos exigem escala, previsibilidade e mecanismos de parceria que distribuam adequadamente o risco. Se quisermos aumentar a oferta de forma significativa, será necessário criar condições que tornem estes projetos viáveis para todos os intervenientes.
O Aurios, no Porto, é um empreendimento exclusivo com vistas panorâmicas sobre o rio Douro
Com os custos de construção e o preço dos terrenos tão elevados, ainda é possível fazer habitação acessível em Portugal?
É possível, mas dificilmente através dos modelos convencionais e sem uma atuação concertada entre os setores público e privado. A redução dos custos de contexto, a agilização dos licenciamentos, a disponibilização de solo adequado e a criação de incentivos podem contribuir para tornar mais viáveis projetos destinados à classe média. O desafio é aumentar a oferta a preços compatíveis com a realidade dos rendimentos das famílias portuguesas.
Acreditamos que o setor público tem uma responsabilidade enorme na viabilização destas soluções, basta fazer contas à carga tributária total numa casa, para se ver para onde vai uma grande fatia do seu custo
O licenciamento continua a ser apontado como um dos principais travões à oferta. O que deveria mudar para acelerar os projetos imobiliários?
Acabamos por estar todos sempre a dizer a mesma coisa. É necessário acelerar licenciamentos, e construir mais rápido. O primeiro tem de ser resolvido pelas instituições, o segundo tem de ser o mercado a dar resposta.
O mercado português continua a ter uma forte procura, mas também uma enorme pressão sobre os preços. Estamos perante um mercado sustentável a médio prazo?
Portugal continua a reunir condições muito atrativas para residentes, empresas e investidores. Existe procura, qualidade de vida, capacidade de atração de talento e uma crescente projeção internacional.
A sustentabilidade do mercado dependerá sobretudo da capacidade de reforçar a oferta. Enquanto persistir um desfasamento significativo entre procura e oferta, a pressão sobre os preços continuará a fazer-se sentir.
Um mercado equilibrado exige mais habitação, mais rapidez na colocação de novos projetos e maior previsibilidade para quem investe.
Que papel pode ter o imobiliário na estratégia de descarbonização e regeneração urbana de um grupo como a Mota-Engil?
O imobiliário tem um papel central. Os edifícios representam uma parte significativa do impacto ambiental das cidades e, por isso, os novos projetos devem incorporar soluções que promovam eficiência energética, utilização responsável de recursos e redução da pegada carbónica.
Na Emerge, integramos estes princípios desde a fase de conceção, porque a sustentabilidade e a criação de valor são hoje indissociáveis. Esta abordagem assume diferentes expressões no portefólio: no Aurios, através da integração da paisagem, das áreas verdes e de soluções orientadas para a eficiência; no M-ODU e em Central Freixo, pela reutilização e regeneração de estruturas existentes; e, no OPO-City, pela ambição de criar um distrito de proximidade, com diferentes funções articuladas e a natureza entendida como infraestrutura.
Onde veremos a Emerge daqui a cinco anos: mais habitação, mais regeneração urbana, novos segmentos ou uma presença internacional?
Daqui a cinco anos, queremos ter consolidado uma presença relevante na habitação, reforçado a nossa capacidade em regeneração urbana e aprofundado o desenvolvimento de projetos de uso misto. A internacionalização poderá surgir de forma seletiva, sempre que existam mercados e parceiros onde o conhecimento do Grupo e o modelo integrado da Emerge representem uma vantagem efetiva. O portefólio atual antecipa essa direção: Aurios demonstra a nossa capacidade no residencial de elevada qualidade; M-ODU e Central Freixo consolidam uma narrativa de regeneração na zona oriental do Porto; e OPO-City, em Matosinhos, projeta a Emerge para uma escala urbana e potencialmente internacional.
Queremos reforçar o nosso posicionamento enquanto promotor capaz de desenvolver projetos diferenciadores, com forte componente urbana e impacto positivo nas cidades.
Mais do que crescer em dimensão, queremos consolidar a nossa relevância pela qualidade dos projetos que desenvolvemos e pela transformação que ajudamos a gerar.
Projeto OPO-City, em Matosinhos
Portugal precisa urgentemente de mais habitação, mas continua a ser muito difícil construir a preços que a classe média consiga pagar. Afinal, onde está hoje o principal problema: no preço dos terrenos, nos custos de construção ou no modelo de desenvolvimento imobiliário?
O problema está na acumulação de fatores e, sobretudo, na forma como se potenciam entre si. Preço elevado dos terrenos, processos demorados, custos financeiros e construtivos elevados e pouca oferta disponível tornam cada novo projeto mais difícil e empurram o preço final para cima. E mais uma vez, a elevada carga tributária estrutural. As medidas do IVA reduzido são positivas, mas passageiras. Necessitamos medidas permanentes e logo com previsibilidade.
Uma empresa com a capacidade de construção da Mota-Engil pode ajudar a baixar o custo da habitação através de novas formas de construir, industrialização ou construção modular?
A inovação terá um papel cada vez mais relevante. A industrialização, a digitalização dos processos, a pré-fabricação e outras metodologias construtivas podem trazer ganhos importantes de eficiência, qualidade e previsibilidade.
Ainda assim, seria um erro pensar que a acessibilidade da habitação se resolve apenas através da construção. A eficiência construtiva é parte da resposta, tal como o acesso a solo, a simplificação dos licenciamentos e a estabilidade regulatória. É uma narrativa repetitiva, mas que terá de ser sempre reforçada.
Quanto maior for a capacidade de atuar em todas estas frentes, maior será a possibilidade de aumentar a oferta habitacional a preços mais competitivos.
