Portugal apresenta uma densidade de centros comerciais de 373 metros quadrados por cada mil habitantes, ligeiramente acima da média europeia, fixada em 361 metros quadrados. O valor traduz um mercado maduro, com uma oferta de espaço comercial já consolidada e distribuída por todo o território nacional.
O crescimento do setor dos centros comerciais deverá, por isso, passar menos pela construção de nova oferta e mais por transações de ativos entre proprietários, por ampliações, refurbishments e pela adaptação dos espaços aos novos formatos procurados pelas marcas. Neste contexto, a rentabilidade de cada metro quadrado já construído ganha peso.
Aposta em localizações que combinem visibilidade e eficiência
Esse retrato muda quando se olha apenas para os retail parks. Aqui a densidade portuguesa está em 63 metros quadrados por mil habitantes, abaixo dos 93 metros quadrados da média europeia, e essa diferença deverá manter-se mesmo com os projetos previstos para os próximos anos.
“Nos próximos meses, a escassez de oferta nova deverá continuar a pressionar os investidores e operadores a disputar os ativos de melhor qualidade, o que só reforça o interesse pelos centros comerciais dominantes e acelera a procura por retail parks fora dos grandes centros urbanos. É nesse contexto que vemos os operadores manterem-se otimistas quanto aos seus planos de expansão, apostando em localizações que combinem visibilidade e eficiência”, diz Pedro Paixão, Associate Director, Coordinator Leasing Shopping Centres da Savills Portugal.
Esta diferença sugere que o crescimento futuro do retalho português poderá concentrar-se precisamente nos retail parks, o formato que ainda tem mais espaço para crescer. Essa dinâmica já é visível no ritmo de aberturas: a Savills identificou 342 novas lojas em centros comerciais e retail parks em 2025, das quais 57% nos setores de moda e restauração, e o número já ronda as 80 em 2026.
Essa aposta já tem nomes concretos. Em 2026 abriram o Retail Park Batalha e o Retail Park do Alentejo, em Beja, que juntos somaram 21 mil metros quadrados, ambos promovidos pelo Grupo JOM. Segundo a Savills, todos os projetos atualmente em desenvolvimento seguem este formato, com mais 60 mil metros quadrados de área nova e 9 mil metros quadrados de expansões previstos para os próximos anos, entre eles o Retail Park dos Açores, em Ponta Delgada.
Do lado das rendas, o valor prime dos retail parks está em 12 €/m²/mês, 33% acima do registado em 2017.
Retail parks com espaço para crescer
Caso este ritmo de desenvolvimento se confirme, os retail parks deverão ganhar peso na oferta total de retalho em Portugal nos próximos anos, ainda que a distância face à média europeia deva manter-se por algum tempo.
Patrícia Matias, diretora de Retail Services da Savills Iberia, conclui: “O mercado de retalho português entra numa nova fase de crescimento, caracterizada pelo redimensionamento das áreas ocupadas pelas marcas nos centros comerciais existentes, com proprietários a reinvestirem nos próprios ativos. Os retail parks reforçam esta dinâmica através do pipeline de nova oferta e assumem um papel estratégico ao combinarem conveniência, acessibilidade e eficiência operacional. Acreditamos que este formato continuará a atrair investimento e a liderar a expansão do retalho em Portugal nos próximos anos, o que reforça a sua relevância para as marcas e para os consumidores.”
