Ao longo dos últimos anos, o mercado de arrendamento tem sido sucessivamente alvo de políticas de incentivo ao seu funcionamento, visando reforçar a oferta e assegurar às famílias uma alternativa efetiva no acesso à habitação, diz Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário.
A Câmara Municipal do Porto, através da Porto Vivo, desenhou um programa de rendas acessíveis, denominado “Porto com Sentido”, dentro do qual tem em lançamento uma linha especificamente dedicada ao Build-to-Rent, ou seja, à atração de investimento em promoção imobiliária para arrendamento. “Trata-se de uma iniciativa inovadora, dado os demais programas municipais nesta área serem dirigidos aos proprietários de fogos usados e não à promoção imobiliária”, comentou o diretor.
Basicamente, explica Ricardo Guimarães, a câmara toma integralmente o risco e os custos da operação, tendo somente o investidor de assegurar uma renda 20% abaixo da mediana do INE (corrigida). Mas será esta uma oportunidade real ou, até em linha com as mais recentes críticas do Tribunal de Contas às políticas de habitação, trata-se de mais uma iniciativa ineficaz, a somar a tantas outras? Foi essa resposta que a Confidencial Imobiliário tentou dar, pondo em confronto as duas alternativas que os investidores têm sobre a mesa: ir diretamente para o mercado ou aderir ao programa Porto com Sentido.
No total, e após terem analisado pressupostos desde investimento inicial, IMI, yields, vacancy, custo de obras ou risco de incobráveis, entre outros, Ricardo Guimarães avança que as poupanças e benefícios do programa ascendem a 50% da renda acessível e a 35% da renda de mercado. “Entre abatimentos, por um lado, e majorações/poupanças por outro, calcularam-se as rendas equivalentes para cada combinação de freguesia e tipologia, sendo estas que importa comparar com as respetivas rendas de mercado”. No conjunto dos cenários testados pela Confidencial Imobiliário, que envolvem diferentes tipologias e localizações, a renda equivalente supera em 5,3% a renda de mercado. “O mesmo é dizer que, apesar do ponto de partida ser menor, a renda acessível, após o efeito das poupanças induzidas pelo programa, gera uma renda “líquida” superior à de mercado”.
Ou seja, o resultado permite desde já concluir que, “globalmente, o programa pode ser de facto atrativo para os investidores. Se via mercado obtêm um rendimento bruto de 11,5 euros/m2, através do Porto com Sentido, à renda acessível média de 8,1 euros/m2 somam poupanças equivalentes a 4,0 euros/m2, redundando num valor que corresponderia a uma renda bruta de 12,1 euros/m2”.
A relação entre a renda equivalente e a renda de mercado varia conforme a localização, sendo nas freguesias do Bonfim e Paranhos onde este balanço é mais benéfico.
