O relatório European Hotel Investor Intentions Survey 2026 da CBRE, que ouviu mais de 70 investidores e gestores de ativos entre fevereiro e março deste ano, traça um retrato animador para o setor hoteleiro português. Num contexto de tensão geopolítica e incerteza macroeconómica, Portugal surge empatado em 4.º lugar com a França no ranking de países com melhor performance esperada (atrás de Espanha, Itália e Reino Unido), e Lisboa aparece em 6.º entre as cidades mais atrativas para investimento hoteleiro na Europa. Os números dizem muito, mas, como reconhece Duarte Morais Santos, Investment Properties Hotels Senior Director da CBRE Iberia, dizem ainda mais quando se olha para além deles.
Um posicionamento sólido e com possibilidade de crescimento
Que Portugal apareça novamente entre os destinos de referência do investimento hoteleiro europeu não é novidade. O que muda é a solidez com que esse posicionamento se mantém, mesmo quando o contexto internacional complica as decisões de capital. "Apesar da instabilidade geopolítica e económica internacional e do aumento dos custos de contexto, a performance do setor tem permanecido sólida, o que tem estimulado o apetite dos investidores", afirma Morais Santos, acrescentando que esta não é apenas uma boa fase conjuntural, mas sim "uma evolução consistente do mercado português ao longo da última década."
O país soube, aliás, construir uma proposta de valor com múltiplas camadas: "Portugal conseguiu afirmar-se simultaneamente com destinos de resort mais tradicionais como o Algarve e a Madeira e destinos urbanos como Lisboa e Porto, que têm apresentado performances impressionantes nos últimos anos."
Lisboa em 6.º, mas com potencial para subir
No ranking de cidades, Lisboa ocupa o 6.º lugar, atrás de Londres, Barcelona, Madrid, Paris e Milão, um resultado que o responsável da CBRE interpreta com otimismo cauteloso. "O interesse por Lisboa é claramente muito evidente em todas as conversas que temos com investidores. No entanto, fruto de escassez de oportunidades nos últimos anos (o número de transações na cidade é diminuto), os volumes de investimento têm sido relativamente baixos", explica.
A perspetiva operacional, porém, conta uma história diferente. "Do ponto de vista operacional, continuamos a identificar um potencial significativo de crescimento, nomeadamente nos segmentos upper-upscale e de luxo. É expectável que Lisboa possa, progressivamente, subir no ranking e aproximar-se do grupo de cidades líderes." Morais Santos faz ainda notar que "a Ibéria aparece com três cidades no top 6, o que não deixa de ser bastante impressionante."
Volume baixo, mas trajetória ascendente
Um dos números que mais salta à vista no relatório é a fatia de apenas 2% que Portugal representa no volume de transações hoteleiras europeias em 2025, muito abaixo de Espanha (18%) e Itália (13%). Para o responsável da CBRE, esta disparidade não contradiz o discurso de Portugal como destino consolidado, mas reflete uma fase de maturação distinta: "Quando comparado com Espanha, por exemplo, o volume de investimento continua a ser mais reduzido – em 2025, Espanha atingiu cerca de 4,3 mil milhões de euros, enquanto Portugal se situou ligeiramente acima dos 400 milhões. Esta diferença reflete sobretudo uma fase de desenvolvimento distinta, marcada por um progressivo nível de institucionalização do setor, que tem vindo a fazer o seu caminho."
Os dados mais recentes são bastante positivos e sugerem uma aceleração. "Em 2026, e até maio, Portugal já superou os valores registados no ano anterior, o que reforça a confiança num ciclo de crescimento mais robusto", revela Morais Santos. Neste contexto, “acreditamos que o mercado tem todas as condições para continuar a ganhar escala e relevância no panorama europeu, podendo 2026 posicionar-se como um dos melhores anos de sempre — senão mesmo um ano recorde."
Um mercado com identidade própria
A questão de saber se Portugal beneficia "por arrasto" da força espanhola é respondida de forma clara. "É verdade que uma grande maioria dos investidores que olham para Espanha olham também para Portugal. Ainda assim, Portugal é claramente visto como um mercado de identidade própria." E o leque de destinos com procura crescente está a alargar: "Aos mercados mais tradicionais juntam-se destinos como o eixo Tróia-Comporta e o Douro. Em paralelo, algumas regiões do interior do Alentejo começam igualmente a captar uma procura internacional significativa."
Luxo em falta, mas a caminho
O relatório da CBRE mostra que mais de metade dos investidores inquiridos prefere ativos de luxo e upper-upscale. Portugal tem produto suficiente nestes segmentos? Morais Santos não hesita na resposta: "Existe alguma oferta de produto de luxo, principalmente de nicho – Six Senses Douro, Vila Joya, São Lourenço do Barrocal – mas ainda não atingimos os níveis de mercados como França, Itália ou mesmo Espanha." Ainda assim, o perfil de capital predominante no mercado nacional oferece uma saída. "Grande parte do capital atualmente à procura de oportunidades apresenta um perfil value-add, focado em ativos existentes com potencial de reposicionamento. A maioria das operações realizadas nos últimos anos em Portugal incidiu sobre o segmento de cinco estrelas, muitas delas com o objetivo de introduzir marcas internacionais e reposicionar os ativos para segmentos superiores."
Sustentabilidade: um desafio no parque existente
A sustentabilidade é já uma variável incontornável nas decisões de investimento, mas a sua tradução no parque hoteleiro português existente é ainda desigual. "Nos novos desenvolvimentos é já imperativo obedecer aos padrões mais exigentes. No parque existente, muitas vezes nas mãos de proprietários individuais ou grupos hoteleiros nacionais, ainda podemos estar um pouco aquém", reconhece o responsável da CBRE. Nas transações de ativos existentes, a questão torna-se ainda mais concreta: "Esta é uma das principais preocupações", admite Morais Santos, "porque de um ponto de vista económico gera poupanças operacionais, facilita a venda, bem como o financiamento da aquisição e CapEx."
O que falta para Portugal dar o salto?
Olhando para a próxima fase do mercado, Duarte Morais Santos identifica dois fatores críticos. O primeiro é infraestrutural: "A ausência de limitações ao crescimento – como as que atualmente se verificam ao nível do aeroporto de Lisboa – seria um fator positivo." O segundo, e mais estruturante, é a progressiva institucionalização do setor: "Parece-me fundamental o aumento da presença de fundos nacionais e internacionais, maioritariamente de perfil value-add e com objetivos de rotação de carteira a cinco a sete anos. Este é um movimento que já se começa a verificar, com cerca de 50% do investimento nos últimos anos a ser feito por esta tipologia de investidores, embora ainda exista margem para consolidação."
À medida que esse processo avança, a consequência natural será um aumento dos volumes transacionados e, com ele, uma presença mais pesada de Portugal no mapa do investimento hoteleiro europeu.
