O mercado habitacional tem sido historicamente analisado à luz de variáveis clássicas: localização, tipologia, área e estado de conservação. Mas a investigação académica dos últimos anos aponta para um novo e decisivo determinante do valor dos imóveis – a eficiência energética e a sustentabilidade ambiental. Num contexto de emergência climática, de subida persistente dos custos de energia e de crescente regulação europeia, compreender de que forma estas variáveis se traduzem em preço tornou-se essencial para proprietários, investidores, promotores e decisores de políticas públicas.
O "prémio verde" e o "desconto castanho"
A investigação sobre o impacto da eficiência energética nos preços habitacionais cresceu significativamente na última década, beneficiando da proliferação dos certificados de desempenho energético na Europa, tornados obrigatórios pela Diretiva Europeia sobre o Desempenho Energético dos Edifícios (EPBD).
Num estudo central publicado no Journal of Environmental Economics and Management, Brounen e Kok (2011) analisaram o mercado holandês e concluíram que imóveis com melhor classificação energética transacionam a preços significativamente superiores – fenómeno que a literatura passou a designar por green premium, ou "prémio verde".
O fenómeno tem, contudo, outra face igualmente relevante: o brown discount, ou "desconto castanho" – a penalização de valor que recai sobre os imóveis menos eficientes. Chegut, Eichholtz e Kok (2014) evidenciaram que esta penalização tende a acentuar-se à medida que a regulação ambiental se torna mais exigente e que os compradores se tornam mais conscientes dos encargos operacionais de habitações pouco eficientes. Num contexto de preços de energia elevados (como o que a Europa atravessou a partir de 2022), a poupança decorrente de uma casa bem isolada e com sistemas eficientes torna-se um argumento concreto na negociação do preço.
Evidência europeia recente
Estudos recentes publicados sobre o mercado italiano ou espanhol apontam que a renovação energética de um imóvel, particularmente se resultar numa melhoria da classe energética, pode gerar uma valorização do imóvel superior ao custo da própria intervenção, tornando o investimento financeiramente atrativo para além da sua dimensão ambiental.
No que diz respeito ao crédito, a European Mortgage Federation documentou no seu relatório anual sobre o mercado hipotecário europeu de 2022 uma correlação positiva e estatisticamente significativa entre a classificação energética dos imóveis e as condições de financiamento obtidas. Alguns bancos passaram a oferecer spreads mais favoráveis para imóveis de maior eficiência (as chamadas "hipotecas verdes"), criando um incentivo adicional à renovação e integrando estas variáveis nos modelos de avaliação de risco com implicações profundas para o acesso ao crédito habitação.
O caso português
Em Portugal, vários estudos têm demonstrado ao longo dos anos o impacto do green premium. Em particular, destaca-se a heterogeneidade do seu impacto, ao verificar-se que o mercado valoriza mais a eficiência energética em apartamentos do que moradias. Por outro lado, foi possível identificar que o mercado português valoriza mais o green premium que outros países do centro ou norte da Europa, facto que poderá estar relacionado com a rápida adoção da EPBD em Portugal.
Um ponto crítico para o contexto nacional é o stock de habitação envelhecida e pouco eficiente. Portugal apresenta uma percentagem de edifícios com classificação A e B inferior a muitos outros países na União Europeia, o que significa que uma larga extensão do parque habitacional está potencialmente exposta ao risco de brown discount à medida que a regulação avança e as preferências dos compradores evoluem. A EPBD revista em 2024 impõe metas ambiciosas de renovação do parque edificado, e os seus efeitos sobre o valor relativo dos imóveis deverão tornar-se progressivamente mais visíveis ao longo da próxima década.
Tendências futuras: para além da eficiência energética
A fronteira da investigação está hoje a mover-se para incorporar outras dimensões mais amplas de risco climático físico. Baldauf, Garlappi e Yannelis (2020) demonstraram que a proximidade a zonas de risco de inundação ou de stress hídrico começa a refletir-se negativamente nos preços habitacionais, mesmo quando os eventos climáticos ainda não se materializaram — fenómeno designado "desconto de risco climático", cuja magnitude tende a crescer à medida que a informação sobre vulnerabilidades físicas se torna mais acessível e incorporada nos modelos de avaliação bancária e seguradora.
Esta tendência é particularmente relevante para Portugal, um país com uma faixa costeira vulnerável à subida do nível do mar e com regiões interiores sujeitas a seca prolongada e a incêndios rurais de intensidade crescente.
Uma nova equação para o mercado
O conjunto da evidência disponível aponta para uma reconfiguração estrutural da forma como o mercado imobiliário atribui valor. A eficiência energética e a sustentabilidade estão a deixar de ser atributos desejáveis para se tornarem critérios de elegibilidade, tanto para o financiamento bancário como para a conformidade regulatória e para a preferência de um número crescente de compradores informados.
Para promotores e investidores, a evidência demonstra que a incorporação de padrões de sustentabilidade ambiciosos constitui não apenas uma resposta a obrigações legais, mas uma estratégia de valorização com retornos mensuráveis e consistentes.
Dinamização de Negócio Imobiliário
Millennium bcp
