Enquanto a generalidade dos mercados imobiliários europeus atravessa um período de contração, Portugal vai na direção oposta. No primeiro trimestre de 2026, o volume de investimento imobiliário no país cresceu 32%, atingindo os 915 milhões de euros, segundo o Real Estate Investment in Portugal Q1 2026, o mais recente relatório da Colliers. O contraste com a Zona Euro – que registou uma queda média de 26% – é revelador de uma tendência que os especialistas já não consideram conjuntural.
Para Pedro Valente, Managing Director da Colliers Portugal, a explicação está na estabilidade e na imagem de segurança que o país projeta junto dos investidores internacionais: "Portugal – e na verdade o resto do Sul da Europa – continua com um muito bom comportamento no que à captação de investimento diz respeito. É visto como um destino seguro para os investimentos, com forte crescimento. Em oposição aos mercados do centro da Europa – Alemanha, França, etc. – com grandes problemas que têm levado a uma busca por destinos economicamente e politicamente mais estáveis", explica.
A performance de Portugal é tanto mais significativa quando vista no contexto global: segundo dados da MSCI Real Capital Analytics citados pela Colliers, apenas Taiwan (52%) e Espanha (45%) superaram Portugal neste período, sendo que os EUA caíram 23%, o Reino Unido recuou 45% e a Alemanha perdeu 18%. Para Pedro Valente, a tendência já não é conjuntural: "Parece claro que Portugal é neste momento um destino de investimento consolidado."
No primeiro trimestre, 71% do investimento veio do exterior, sobretudo de investidores Core+/Value-add e europeus, com destaque para Espanha e França. Mas há também uma novidade relevante do lado nacional: "Há vários family offices portugueses em processos de compra, aproveitando o acesso a oportunidades de investimento que até agora, pela competição com os fundos internacionais, não lhes era possível alcançar", revela o responsável.
Hotelaria e retalho: os grandes motores do primeiro trimestre
A distribuição setorial do investimento no primeiro trimestre de 2026 deixa pouca margem para dúvidas sobre quais são os setores que lideram: o Retalho com 345 milhões de euros (38% do total) e a Hotelaria com 336 milhões (37%) são, a grande distância, os segmentos mais atrativos. A hotelaria beneficia de recordes de turismo em 2025 e de um dinamismo que se prolonga em 2026, com métricas operacionais fortes, menor sazonalidade e oportunidades de consolidação numa estrutura de propriedade ainda fragmentada. No retalho, a procura centra-se em ativos prime high-street em Lisboa e Porto, com oferta limitada e procura sustentada a suportar os preços; os ativos com conceitos de lazer e catchment areas dominantes são especialmente procurados.
Pedro Valente não prevê alterações a esta liderança ao longo do ano: "No primeiro trimestre os maiores volumes de investimento foram, outra vez, nos setores do Retalho e da Hotelaria. A Logística, tendo subido muito no comparativo com o mesmo período do ano passado, tem um volume relativamente residual. E não prevemos que tal posicionamento se altere."
Logística: um setor em ebulição, mas com produto escasso
O setor de Logística e Industrial é a grande novidade em termos de dinâmica de crescimento: subiu 111% face à média de 2025, totalizando 40 milhões de euros. O sinal é inequívoco, mesmo que o volume absoluto ainda seja modesto. A razão está na escassez estrutural de produto de qualidade. "O setor da Logística apresenta uma disponibilidade de produto de qualidade quase nula. Assistimos a um grande número de players promotores a investir na compra e desenvolvimento de terrenos para construção de naves modernas, que apesar de períodos curtos de construção, são arrendadas ainda antes de terminar a mesma", descreve o responsável, acrescentando que, se existisse mais produto construído disponível para venda, os volumes de transação seriam ainda mais expressivos.
Os operadores 3PL (third party logistics) têm sido os principais tomadores de espaço logístico nos últimos anos, mas há um fator geopolítico novo a juntar à equação: "A guerra do Irão tem provocado outro fenómeno, que é o interesse em centros de dados cada vez maior, em substituição dos centros de dados que existiam previstos para os países na zona do conflito." Este movimento pode reforçar o posicionamento de Portugal como destino alternativo para infraestruturas digitais.
Escritórios: queda acentuada, mas ressurgimento à vista?
O segmento de escritórios regista os números mais difíceis do trimestre: uma queda de 60,3% face à média de 2025, com apenas 35 milhões de euros transacionados. Os modelos de trabalho híbrido e a seletividade dos investidores – que privilegiam espaços de Grau A e ESG-compliant em localizações prime de Lisboa e Porto – explicam em parte este abrandamento. Ainda assim, Pedro Valente recusa o diagnóstico de crise estrutural e aponta para uma possível viragem já no segundo semestre: "O mercado de escritórios esteve bastante parado até agora. Mas a verdade é que no momento atual há um grande volume de escritórios no mercado. O que significa que podemos assistir a uma mudança rápida. Não me admiraria se o volume de escritórios disparasse na segunda metade do ano."
Living e o horizonte de médio prazo
O segmento Living totalizou 39 milhões de euros no primeiro trimestre, sustentado pela escassez estrutural de habitação, pela procura impulsionada pela imigração e pelo crescimento demográfico. O interesse dos investidores é mais forte em Build-to-Rent e alojamento para estudantes. O impacto das recentes medidas fiscais do Governo neste setor permanece, porém, incerto: "As medidas sendo boas, terão de ser acompanhadas de outras para permitirem que o investimento por institucionais nesta área arranque. Há ainda um conjunto grande de incógnitas", admite Pedro Valente.
Olhando para os próximos três a cinco anos, o responsável da Colliers identifica a habitação como a grande preocupação transversal de todo o mercado: "Há uma grande esperança que players institucionais possam entrar nesta área para ajudar a colmatar a falta de casas para as próximas e atuais gerações." A isto acrescem segmentos emergentes que prometem marcar a próxima fase do imobiliário português: "Vai ser interessante ver como se vão desenvolver as outras 'novas' classes de ativos, nomeadamente data centers, senior housing e student housing." Segmentos que, aliados à posição geográfica privilegiada de Portugal e à crescente digitalização da economia podem reforçar ainda mais o posicionamento do país como destino de referência no imobiliário europeu.
