Aproxima-se o período legal em que se deve realizar a reunião anual das assembleias de condóminos, mais precisamente na primeira quinzena de janeiro. Um momento decisivo para aprovar orçamentos e tomar decisões importantes para a gestão dos edifícios, mas que passa ao lado de muitos dos 5 milhões de pessoas que vivem em condomínio em Portugal. A Associação Portuguesa de Empresas de Gestão de Condomínios – APEGAC apela à maior participação dos condóminos nas suas assembleias, recordando a importância destas, nomeadamente, para a manutenção e conservação do parque edificado.
Vítor Amaral, presidente da APEGAC, recorda que a assembleia de condóminos é “uma comunidade de famílias que estão intrinsecamente unidas pelo facto de serem comproprietárias das partes comuns do edifício e que, muitas vezes, não se conhecem, apesar de viverem sob o mesmo telhado. Não só não se conhecem, como fazem parte da única ‘sociedade’ que é constituída sem possibilidade de escolher os ‘sócios’”. De acordo com a lei, esta assembleia tem de reunir, especialmente pela necessidade de aprovar as contas do ano anterior e o orçamento do novo ano. Diz-nos o art.º 1431º do Código Civil que essa reunião deverá ocorrer na primeira quinzena de janeiro [mais sobre esta questão na próxima página], período que se aproxima e que “é indiferente para a maioria dos 5 milhões de portugueses que vive em condomínio, por primarem ela ausência e, para os restantes, é um momento de sacrifício”.
Valorização do património é interesse comum dos condóminos
Apesar da sua importância, muitas vezes a participação nas assembleias é “desmotivadora, logo pelo facto da maioria das pessoas não se relacionar enquanto verdadeira comunidade com interesses em comum, mas também por se passar grande parte do tempo da reunião a discutir assuntos que nada têm a ver com esse interesse comum, que se centra exclusivamente nas partes comuns do edifício, para além da pouca objetividade na discussão dos assuntos que constam da ordem de trabalhos”. Por outro lado, muitas vezes falta também uma boa condução da reunião, por parte de quem a está a presidir. Uma “missão difícil a de quem preside à assembleia, especialmente se não for um dos condóminos, por ter receio de ser mal interpretado, não conseguindo que respeitem a sua orientação para que a discussão se centre de forma objetiva apenas num assunto”.
No entanto, o interesse comum que une os condóminos é a valorização do seu património, diretamente ligada às partes comuns. “A fração de cada um dos condóminos pode ter a melhor área, a melhor forma de distribuição, a melhor posição solar, os melhores acabamentos, mas se as partes comuns não tiverem uma boa manutenção preventiva, uma boa conservação e não forem bem utilizadas, nunca atingirá um elevado valor comercial ou sequer o valor médio de mercado para a região”, diz Vítor Amaral.
Uma oportunidade para “programar e projetar a boa manutenção”
Esta valorização do edificado pode começar precisamente pelas partes comuns dos edifícios, nomeadamente “participando nas assembleias de forma positiva, objetiva e construtiva, procurando encontrar consensos para que se programe e projete a boa manutenção”, defende a APEGAC. “As reuniões devem servir também para sensibilizar os vizinhos para uma boa e cuidadosa utilização das partes comuns, criando regras específicas para cada caso, com aplicação de sanções pelo incumprimento, além de servirem para a promoção da boa vizinhança e das relações pessoais”. A associação sugere mesmo a “criação de um grupo numa rede social que possa ser partilhada por todos os condóminos e pelo administrador do condomínio. Este grupo tornará mais forte, mais coesa, a comunidade condominial e possibilitará a qualquer momento a discussão dos assuntos do condomínio de forma aberta, com a participação de todos, de acordo com a disponibilidade de cada um, sendo de grande utilidade quando utilizado de forma positiva e construtiva”,
Vítor Amaral está seguro de que “se isto for conseguido, as assembleias de condóminos serão mais participadas, mais rápidas, mais objetivas e com melhores resultados, podendo ainda contribuir para que, terminada a reunião, se crie um momento de convívio e partilha”.
Existem soluções para não deixar de “participar na vida do condomínio”
É difícil que o dia e hora da assembleia sejam do agrado de todos os condóminos, podendo coincidir com a indisponibilidade de alguns deles. Quando isso acontece, é possível recorrer a alguém em que se confie, a quem possa ser entregue uma declaração de representação ou procuração, explicando qual a sua posição e sentido de voto para cada um dos assuntos da ordem de trabalhos. Desta forma, “não deixará de participar na vida do condomínio”.
É também comum a maior parte dos condóminos não residir no prédio, com alguns deles no estrangeiro ou a trabalhar/viver longe e podem nem todos ter acesso à internet. Nesses casos, lembra a APEGAC, deve ser promovida a reunião por meios de comunicação à distância, como videoconferência, que está legalmente prevista e que se vulgarizou com a pandemia. Com a pandemia, esta forma de reunir vulgarizou-se, e pode até ser mais cómoda, pois nem todos os edifícios têm instalações dedicadas.
A APEGAC explica também que a cada fração corresponde um determinado valor, em percentagem ou permilagem, e é o número inteiro desse valor (e não as décimas ou centésimas) que determina o número de votos por fração na hora de exercer o direito de votar na assembleia, salvo disposição em contrário prevista no regulamento do condomínio. Portanto, em regra, “não se aplica a vulgar regra ‘um voto por pessoa’. Daí que as despesas do condomínio também não sejam, salvo também disposição em contrário, distribuídas de forma igualitária pelos condóminos, mas de acordo com a percentagem ou permilagem nas áreas comuns de cada fração”.
Vítor Amaral conclui com um apelo: “viver em condomínio só não é fácil quando os condóminos não contribuem para isso. Como tal, comece por participar nas assembleias de condóminos”.
