Os novos incentivos fiscais para a habitação estiveram em análise no Executive Breakfast “Estratégia Construir Portugal – Pacote Fiscal”, promovido pela EY e pela APPII, nos escritórios da EY no Porto. A sessão reuniu promotores, investidores e especialistas para discutir o impacto das recentes medidas fiscais no mercado residencial. Em entrevista ao Público Imobiliário, Bruna Melo, Partner, International Tax and Transaction Services da EY, explica quais os incentivos com maior potencial para transformar o setor.
No Executive Breakfast, quais as conclusões que retiram sobre o impacto dos novos incentivos fiscais da Estratégia Construir Portugal? Quais terão maior efeito nos próximos meses?
Uma das principais conclusões é clara: este pacote fiscal representa um dos mais relevantes esforços dos últimos anos para atuar diretamente sobre o principal constrangimento do mercado habitacional: a escassez de oferta. As medidas aprovadas atuam precisamente sobre a equação económica dos projetos, tornando-os mais viáveis e atrativos.
Destaco a aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% nas empreitadas de construção e reabilitação destinadas a habitação para venda ou arrendamento a valores moderados, que poderá reduzir significativamente os custos de desenvolvimento de novos empreendimentos residenciais. Também a agilização dos procedimentos urbanísticos deverá contribuir para aumentar o número de projetos licenciados.
Outro instrumento relevante é o regime dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), que pode finalmente impulsionar o segmento build-to-rent em Portugal.
No arrendamento, a redução da tributação dos rendimentos melhora a rentabilidade para os proprietários e poderá trazer mais oferta ao mercado. Também o alargamento do regime de reinvestimento das mais-valias poderá incentivar a mobilização de capital para o arrendamento a renda moderada.
No seu conjunto, estas medidas podem aumentar a oferta, contribuir para estabilizar preços e melhorar o acesso das famílias à habitação.
Quais são os incentivos mais relevantes para promotores e investidores? E para proprietários e arrendatários? Existe uma medida verdadeiramente transformadora?
Para promotores e investidores, os incentivos mais atrativos concentram-se na redução da taxa de IVA nas empreitadas de construção e reabilitação e nos benefícios fiscais associados aos CIA, que incluem isenções de IMT, IMI e AIMI, bem como a aplicação da taxa reduzida de IVA. Estas medidas poderão alterar a forma como promotores e investidores se têm posicionado num mercado até hoje pouco dinâmico em matéria de oferta e impulsionar uma nova vaga de construção e reabilitação sem precedentes nos últimos anos.
Para proprietários e arrendatários, destacam-se o regime de tributação reduzida de rendimentos de contratos de arrendamento, a exclusão de tributação das mais-valias em determinados reinvestimentos e o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível.
Visto na globalidade, considero que a taxa reduzida de IVA é a medida com maior potencial transformador, pela influência direta no custo de construção e na viabilização económica de um número significativo de projetos.
Que desafios continuam a existir na aplicação destes incentivos? E que oportunidades podem ser aproveitadas desde já?
O principal desafio será garantir o cumprimento de todos os requisitos previstos na lei, incluindo limites de preço ou renda, prazos, comunicações à Autoridade Tributária e manutenção das condições durante os períodos exigidos. O incumprimento poderá implicar a devolução dos benefícios fiscais, acrescida de juros e coimas.
Promotores e investidores devem rever os seus pipelines para identificar projetos elegíveis, modelizar o impacto fiscal dos benefícios e preparar mecanismos de controlo documental e contratual.
Será especialmente desafiante para os promotores monitorizarem o desenvolvimento de projetos a que seja potencialmente aplicável a taxa reduzida de IVA, garantindo que todas as condições legais se verificam até ao momento da escritura, nomeadamente a afetação do imóvel à habitação própria e permanente do comprador. Isso exigirá procedimentos contratuais muito rigorosos para minimizar riscos fiscais.
Será muito importante que promotores avaliem a possibilidade de recuperar IVA liquidado em excesso desde 1 de janeiro de 2026 e quais os procedimentos para o fazer. E que proprietários e senhorios analisem contratos existentes ou futuros para enquadramento nos regimes de renda moderada ou arrendamento acessível, de forma a beneficiarem dos incentivos fiscais agora implementados.
Estas medidas são suficientes para acelerar a oferta de habitação ou será necessário ir mais longe?
O pacote fiscal enquadra-se de forma coerente na estratégia do Governo de estímulo à construção, ao investimento no parque imobiliário residencial e ao aumento da oferta no mercado de arrendamento a valores moderados.
A viabilização económica de mais projetos de construção residencial contribuirá para a diminuição do fosso entre a oferta e a procura e ajudará na estabilização da escalada de preços no mercado.
Ainda assim, será essencial complementar estas medidas com maior simplificação administrativa. Também seria muito importante a revisão do regime jurídico do arrendamento, designadamente em matéria de resoluções ou despejos, que ainda levantam muita desconfiança por parte dos proprietários.
Haverá ainda um trabalho relevante a desenvolver em termos de reconfiguração dos centros urbanos e respetivas periferias, em particular ao nível das infraestruturas e da rede de transportes, de forma a criar condições reais de atratividade e habitabilidade em novas localizações.
Na visão da EY, é essencial que os principais intervenientes do setor tenham acesso a informação clara e atempada sobre as novidades legislativas e fiscais num enquadramento regulatório em constante evolução. Só assim será possível identificar riscos e oportunidades e definir estratégias que permitam tirar o melhor partido dos incentivos disponíveis, contribuindo para decisões mais informadas e para uma adaptação bem-sucedida às novas dinâmicas do mercado.
