O Grupo Rio, que nasceu há 25 anos em Monção, está a investir atualmente mil milhões de euros na construção de 21 projetos residenciais, localizados em vários concelhos do distrito do Porto.
Os projetos residenciais em curso totalizam cerca de cinco mil fogos e localizam-se no Norte do país, nomeadamente na Póvoa de Varzim, Vila do Conde, Matosinhos, Maia, Porto, Vila Nova de Gaia e Espinho, desenvolvendo-se até 2030.
Em entrevista ao Público Imobiliário, Nuno Afonso, fundador e diretor executivo do Grupo Rio, salienta que, ao longo deste quarto de século, o grupo já desenvolveu mais de 50 projetos imobiliários, sobretudo no segmento residencial, com especial enfoque no Norte do país. Um facto que faz com que o grupo seja atualmente "um dos principais promotores imobiliários em Portugal", refere.
De destacar que, para este ano, tem ainda previsto o avanço de mais três projetos residenciais, que somam mais 870 fogos, os quais se juntam aos 21 empreendimentos em construção.
O Grupo Rio tem apostado sobretudo em habitação para a classe média, o que é possível – destaca o responsável – devido ao facto de "controlar toda a cadeia de valor, o que permite criar projetos de qualidade, financeiramente mais competitivos e que respondem de forma consciente às necessidades do mercado".
Esta situação é possível porque o grupo agrega a componente de promoção, uma empresa de construção, um gabinete de projetos e uma empresa de gestão de espaços comerciais, que empregam diretamente 50 colaboradores e, indiretamente, cerca de 2.500 colaboradores.
"Oferta a preços competitivos"
De acordo com Nuno Afonso, a promoção residencial está orientada para a classe média, sendo que "80% da oferta em comercialização apresenta preços competitivos entre os 160 mil e os 220 mil euros".
Estes valores referem-se a tipologias T1, com áreas médias de 50 metros quadrados, enquanto os T2 apresentam áreas de 60 a 70 metros quadrados.
No caso dos concelhos do Porto, Matosinhos e Maia – onde os preços dos terrenos são mais elevados – um T1 ronda os 170 a 180 mil euros.
Nos projetos atualmente em construção, destaca-se o Velaris, localizado na Avenida Fernão de Magalhães, no Porto, que terá 360 fogos, direcionado para jovens profissionais, estudantes, investidores e famílias em início de vida.
Outros projetos são o São Vicente, na Maia, com cerca de 250 fogos, e, em Matosinhos, o Metropolis onde estão previstas mais 240 frações.
Segundo o responsável, cerca de 50% das frações são compradas em planta por investidores, que pagam entre "50% e 60% durante a fase de construção, e o restante na escritura".
"É uma carteira de investidores reais – não falsos investidores que só entram para especular os valores –, parceiros que nos acompanham há muitos anos e que nos permitem ter autonomia financeira para a concretização dos investimentos", destaca.
Alerta que esta carteira de investidores, os capitais próprios disponíveis e o recurso a algum financiamento bancário em condições atrativas permitem avançar de forma sustentada com estes investimentos e ser competitivo na oferta residencial.
No entanto, alerta para alguns custos do contexto que continua a viver o setor da construção, sobretudo na habitação, como a burocracia das instituições públicas, que encarece o preço final, desde a "morosidade dos licenciamentos" aos elevados "custos das taxas municipais" — que variam de forma inexplicável de município para município — e toda a carga fiscal, direta e indireta, que recai sobre este setor, a que se juntam outros fatores, como a escassez de mão de obra, que contribui para o seu encarecimento.
Nuno Afonso alerta ainda para a dificuldade do mercado imobiliário em perceber os contornos da aplicação do IVA a 6%, criado para estimular a construção acessível. "As leis são publicadas, mas são pouco claras e esclarecedoras, o que dificulta a sua aplicação futura."
O mesmo se passa com o pagamento de IRS sobre as mais-valias obtidas com a venda do imóvel, cuja aplicação, na sua opinião, continua a não ser percetível, dificultando muito a relação com os investidores.
Investimentos no retalho e hotelaria
Paralelamente, o Grupo Rio está a desenvolver um novo retail park, o Lagoa Park, em Monção, para complementar a oferta do Rio Park – que abriu em 2016, com 22 lojas de grandes dimensões e totalmente ocupado. O novo projeto comercial em construção apresenta lojas de maior dimensão, numa área total de 12 mil m², e representa um investimento de 12 milhões de euros.
Em Alcantarilha, Silves, o grupo desenvolveu e vendeu a posteriori o Sudoeste Retail Park, com 34 lojas e 488 lugares de estacionamento.
De destacar a aposta na construção hoteleira, tendo em desenvolvimento três projetos: boutique hotéis de cinco e quatro estrelas, tendo sido já selecionado um operador nacional que vai fazer a gestão de duas das unidades", refere. O investimento total ronda os 45 milhões de euros.
Um dos projetos localiza-se no centro de Monção, com vistas para o rio Minho, e apresenta uma forte aposta nos serviços de saúde e longevidade, numa ligação aos vinhos Alvarinho, bem conhecidos da região. Este edifício histórico, datado do século XIX, está a ser alvo de um investimento de 8 milhões de euros para o transformar numa unidade de cinco estrelas.
Em Caminha, junto ao rio, encontra-se em fase de licenciamento outro projeto, ainda sem operador escolhido.
A terceira unidade localiza-se em Leça da Palmeira, Matosinhos, junto à orla marítima, com 84 quartos e projeto do arquiteto Miguel Nogueira. Uma unidade com uma forte componente de serviços de bem-estar e saúde.
De referir que, em 2026, o Grupo Rio prevê um forte crescimento em termos de faturação, em resultado do número significativo de projetos em comercialização, cujo desenvolvimento e construção tiveram início nos últimos dois a três anos, em consequência da morosidade e dos atrasos nos licenciamentos camarários.
