O retorno do investimento imobiliário em ativos de rendimento regressou a terreno positivo em 2021, com o Índice Anual Imobiliário do MSCI a reportar um retorno total de 6.8% para o mercado português. Resultados que contrastam com o retorno negativo de -0.3% observado em 2020, numa recuperação fortemente impulsionada pelo contributo da componente de retorno das rendas (4.1%). No que respeita à comparação do desempenho do setor imobiliário com outras classes de ativos de investimento, “embora as equities tenham tido o melhor desempenho no ano passado, ao olharmos para os retornos anualizados a cinco, dez e vinte anos, não restam dúvidas que o imobiliário continua a ser estrela, devolvendo os melhores retornos aos investidores”, comentou na apresentação do documento Luís Francisco, client consultant Real Estate EMEA do MSCI.
Retalho regressa de forma consistente
À semelhança do observado na maioria dos mercados monitorizados pelo Índice Imobiliário MSCI, o segmento industrial e logística foi o que mais se destacou no panorama português em 2021, devolvendo o retorno mais elevado aos investidores: 7.7%, numa subida de dois pontos percentuais face ais 5.7% registados um ano antes. Num surpreendente segundo lugar, surge o retalho que, após uma queda abrupta em 2020 – quando o seu retorno total caiu para terreno negativo, nos -3.5% - recuperou de forma consistente ao longo do último ano, encerrando 2021 com um retorno total de 7.3%. Evidenciando uma melhoria face aos 6.0% devolvidos um ano antes, os escritórios completam o pódio, com um retorno de 6.9% - um resultado que, explicou Luís Francisco, foi sobretudo sustentado por uma subida de rendas, com esta componente a fixar-se em 6.4%.
Este barómetro analisou também o retorno dos chamados ativos alternativos, que no ano passado devolveram em média 4.4% aos investidores, comparando com os 2.8% observados em 2020.
“O retalho e os escritórios, que foram os setores mais penalizados pelo Covid-19, foram também aqueles que registaram o maior crescimento em termos de resultados operacionais líquidos”, sublinhou ainda Luís Francisco.
O índice relativo a 2021 foi calculado com base numa amostra de 1467 imóveis, pertencentes a 42 portefólios, e com um valor de avaliação a 31/12/2021 de 9.7 mil milhões de euros.
Retalho é setor com maior representação
No que respeita à composição do índice, o retalho continua a ser o setor com maior representação, com um peso de 54%. Dentro do retalho, o principal destaque vai para o segmento de centros comerciais, com 45% (dos 54% mencionados antes) e, em especial, para os centros de grande dimensão, isto é, centros com uma ABL superior a 40.000 m2. Em termos de “outro retalho”, os segmentos de supermercados e comércio de rua são os mais representativos.
Os escritórios mantêm-se como segundo setor com maior expressão na carteira média de mercado, com um peso de 24%, dos quais mais de 90% estão afetos a imóveis localizados em Lisboa e Corredor Oeste. As zonas prime e CBD da cidade de Lisboa representam aproximadamente metade da exposição ao setor, logo seguido pelos segmentos das Novas Áreas de Escritórios que, para efeito da nossa análise, inclui também o Parque das Nações e o Corredor Oeste. Os escritórios localizados no Porto e, em especial, no resto de Portugal, apresentam um peso relativamente reduzido na amostra.
Valorização do capital regressa a terreno positivo
Ou seja, o destaque deste índice foi para a forte recuperação observada em dois dos setores mais afetados pela pandemia, retalho e hoteleiro. Por outro lado, contrariamente ao observado em 2020, em que o mercado assistiu a um importante diferencial entre os setores com melhores e piores desempenhos, em 2021, os resultados estão relativamente alinhados. O industrial foi o setor com melhor performance em 2021, com um retorno total de 7.7%, combinando um retorno das rendas de 6.5% e do capital de 1.2%, logo seguido pelo retalho com 7.3%.
No retalho, para além da valorização do capital ter regressado a terreno positivo em 2021, a MSCI enfatiza a recuperação do retorno das rendas que aumentou de 3.5% para 4.7%.
O forte crescimento do rendimento operacional líquido observado no retalho e nos hotéis, na ordem dos 25 a 30%, explica, segundo este índice, a melhoria registada no retorno das rendas de ambos setores, o que contrasta com os crescimentos de 1.9% e 1.4% verificados nos escritórios e industrial, respetivamente.
“No que respeita à valorização do capital, em particular, nos setores tradicionais, verificamos que, tanto no retalho como no industrial, a evolução positiva se deve principalmente ao impacto das yields, fruto da sua compressão, ainda que também em ambos os casos a subida das rendas de mercado tenha suportado essa evolução”, diz a MSCI.
No retalho, assistiu-se, assim, a uma evolução favorável da performance nos diversos segmentos. O comércio de rua, por exemplo, apresenta um retorno muito interessante, na ordem do 7.1%. (resultado de um RR 5.9% e de CG: 1.2%)
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